第十三章 中国房地产刚在哪儿，房子——中国人投资第一选择
不体会中国人对房子追求的痴迷，不清晰中国房地产的刚性需求同样遵循热胀冷缩的客观规律，不参照美国和西方世界的经济衰退对房地产的长期性打击，便解释不清中国人的房子情结和未来房价走势。房子永久性增值保值是否取决于全球性经济危机的幕后推手和演变趋势，谁也说不准。
支撑中国房地产市场强大的刚性需求是什么？
可以说众说纷纭，各有各的见解。
于我而言，中国房地产的刚性需求就是广大中国人民渴望永远拥有一栋或者不断拥有多栋房子的心理需求。这种需求就是中国人的房子情结，根深蒂固，盘根错节，彰显的是中国人为生存、为生活、为自由、为欢乐、为面子打拼的独项专利。它像钢铁一般根植于“拥有即富有”这一虚虚实实的土壤里，任凭风吹雨打毫不动摇。
大凡中国人都这样。
那么，为什么中国人宁愿肩负重债也不愿意租房度日？
首先，在经济全球化的框架下，中国经济的高速发展也带来一些附加的社会问题，比如贫富差距在拉大，经济高速发展难免也出现小幅动荡等，这些变化都是客观的现实存在。不过也正因为是客观现实，所以中国人都明白了一点，买房养老才是正道，需要提前为自己的养老做到万无一失。
再则，由于社会保障体系亟待改善以及其他安全可靠的投资机遇寥若晨星，讲究实惠的中国人期盼稳定生活迅速成为中国生存文化的一种流行模式，而拥有一份稳定的职业和房子自然成了不二的选择。在稳定压倒一切的召唤下，中国人的置房情结浓郁芬芳，在不断飙升的高房价中彰显得淋漓尽致，即使凋萎了也重新挺拔。
自己的就是不一样，金窝银窝不如自己的草窝，还是回家的感觉好。中国文化里的“宅子”，即群体的归属，抵风挡雨，四代同堂，一直都藏在中国人的心里，不曾消失过。
拥有就是一切，拥有自家的宅子就是一辈子打拼的成果。
在自己的家中心想事成，随心所欲，爱怎么装修就怎么装修，爱怎么闹就怎么闹。撇开窗外的滚滚红尘，步履匆匆，人声喧哗，一杯摩尔，一瓶青岛，一杯白干，音乐响起，孤芳自赏，静静品尝，难得的清净与优雅。
没有自己的房子，没有主人翁的心态，哪有闲情诗意如此？那简直是天方夜谭，想都不敢想。
要美国人听明白，还得咬文嚼字细细说来，恐怕不是一个简单的“消费理念差异”就能够解开中国人“不愿寄人篱下”复杂心理的疙瘩和疑惑。
形象地说，买房即拥有，房主是地主，而租房是借贷，借贷人是佃户，佃户受地主的剥削和压迫，不买房不行，必然盼星星盼月亮，渴望翻身当家做主人。
西方人极少如此，他们自有他们轻松洒脱的活法。至少，美国人不认为添购房子是他们唯一的投资选择，不认为拥有一幢或多幢别墅就提高了个人和家庭的社会地位，也不觉得自己的富有与其他家庭有什么直接或间接的利害关系。他们基本上不理解不遗余力地炫耀家财招摇过市又有什么实际的意义，甚至认为盲目相互攀比是极为愚蠢和危险的行为，难以理喻。
美国人经历了房地产无数次的大起大落，从经验上来说，明白经济衰退和房地产崩盘之间的逻辑渊源。而房价飙升和崩盘的激荡使他们心惊胆寒，刻骨铭心。
美国人一般认为，除了实物拥有，还有身体健康，还有家庭美满，还有世界旅游，还有职业提升，还有每时每刻的心态晴雨、精神朗朗……将所有这些糅合在一起，才可能构成财富的内涵，才可能体现拥有的真谛，才是一个人或一个家庭可以看得见、摸得着、可以随时测量的幸福指数。而所有这些相互关联的财富因子，特别是健康和开心与否，才是幸福的最高体现。
中国古代流传一句老话，“生不带来，死不带去”，就是激励中国人追求精神幸福的最高境界。如果中国人都从这个角度思考，减少人与人之间的无谓攀比，与自己比而不与他人比，追求物质和精神生活的双幸福，活得一定更轻松愉快。这样一来，中国房价的刚性需求，就有机会回归理性的轨道。否则，热胀冷缩的客观规律不可抗拒，房地产的过度刚性必然导致极度过热，最后不可避免地天崩地裂。
自改革开放三十年以来，中国房价呈节节飙升的态势，势如破竹，给政府和老百姓带来了极大的困扰和难言的痛苦。毋庸置疑，政府从稳定大局出发，当然希望房价平缓着陆，而老百姓迫于生计需求，同样期盼房价纳入正常轨道。
遗憾的是，全国人民对房地产的一致性需求太刚性了。
坚如铁，硬如钢。
《南华早报》最近的一篇文章援引中国社会科学院一位经济学家的报告，根据电表读数计算﹐中国共有6，450万套城市公寓和别墅空置。
根据这个报告，2010年7月26日，财经博客Zero Hedge宣称，这个数字相当于美国约1200万套空置住房（包括开发商囤积的影子存量的五倍）。中国正在悄悄地不自觉地“人造”一个楼市泡沫，而这个泡沫至少相当于美国最近泡沫的五倍。这个泡沫的破灭，历史上曾经让美国整个经济不堪一击。
这可不是闹着玩的事！
政府强力救火的政策无济于事，学者仓促出笼的解读苍白无力，房地产商更是爱莫能助，减缓工程进度和压缩利润空间也解决不了什么问题。
尽管如此，政府铁拳出手的楼市新政在短期内仍有相当分量。如北京市的楼市成交量持续下跌，一部分开发商逐步认识到政府这一次动真格了，可真不是闹着玩的，未来市场大幅飙升不太可能。因此只有择时忍痛割爱，在一定的范围内杀杀房价，但更多的房地产商仍然心存侥幸，持观望态度。甚至还有所谓著名经济评论员，号召自主买房人年底出手，投资人暂且观望。
中国高房价经久不衰，除了心理观望和房地产是拉动中国GDP的火车头等可调节因素，一定还有其他更深层次、更能揭示只有中国才有的这一需求现象。
换一个角度，从中国人生存文化延续的惯性与投资选择和急功近利的短期目标结合，探究现代中国人对房地产的刚性需求，也许找得到一些合理的答案。
这也是逆向探索，抛砖引玉。
按照经济学基本概念，所谓刚性需求是指供求关系中受价格影响较小的需求部分，也就是说某种商品无论价格涨跌，对人们购买这种商品的行为影响较小。
中国房地产业的刚性需求，源于中国民众为生存发展而积淀的文化根基，在国家经济腾飞时期以投资的方式充分彰显出来。由于现阶段中国市场缺乏家庭和企业投资的更多选择，投资有形有体的房地产并将其作为留存后代的遗产和财富，便成了理所当然的不二选择。
特别是，经历过五次大崩盘的中国股市风险太高，心有余悸，近期市场上还不断发出中国经济极可能“二次探底”的警讯，投资人不敢轻易入市购买股票。
而将资金投入中小规模的企业，周期旷日持久，产业环境恶化，并与短期套利的目标相抵触。难以理解的是，不少中小企业主不甘寂寞，早已将用于生产和储备的宝贵资金投入房地产和股市，投他们风险更大，还是免了吧。
中国人非买一栋和多栋房子的刚性需求，导致了中国房地产供需结构失衡。
中国各线城市的广大居民，几乎都是拥有一栋或多栋房子的工薪家庭主户。上至达官显贵，中至文人墨客，下至普通民众，在需求上几乎没有任何差别，只是在房子的购买力、品质和数量选择上各择所需。
即使对于一个一无所有的农民工，即便在农村已经拥有祖上传下的房产，进城后含辛茹苦，打工积蓄，心目中第一个融入城市主流圈的梦想，仍然是期盼拥有一栋或多栋房子。原因不言而喻，决定着一个从社会底层一跃上升为城市人最起码的硬件标准，最能满足光宗耀祖，衣锦还乡的垦荒者的自足心态。
不信，你去问一问每一个在北京市勤奋工作的外地人。改变自己，首先要改变自己的生存状态，才能得到高傲的本地人的接受。否则，凭什么北京小伙疯狂地追求你，凭什么北京姑娘拼死拼活要嫁给你？
这种不断累积的“雪球效应”使得中国房地产刚劲夯实、坚忍不拔，一如泰山顶上一棵松，挺然屹立傲苍穹，八千里风暴吹不倒，九千里雷霆也难轰。
除非中国经济在未来某一个时段来一个180度的大调整，在结构上大逆转，进入周期性或永久性衰退，一损俱损。否则，支撑GDP的房地产和高房价有什么理由回归理性？
中国人之间互相攀比产生的巨大心理压力，与美国人之间盛行的轻松心态形成鲜明的对照，似乎是人家怎样，你就得怎样，比不上就一辈子拼命追赶，不达目的誓不罢休，一定要拼出一个红彤彤的新世界！
中国人一辈子背负的包袱特别重，再有钱的人也不例外。
从幼儿园到小学、中学、大学、就业、结婚、生子、退休、再到赡养老人、带孙子、做家务、打短工等，没完没了，一刻也没有停歇过。
中国人过的格外累。
有这样一个比较。目视中国人和美国人，年轻的中国人精神气儿足，精明强干，而同一代的美国人略显四肢发达头脑简单。一旦进入中老年，整个儿倒过来，美国人突然拔地而起，风流倜傥，而中国人不免饱经风霜，人老珠黄。原因是，进入中老年后，中国人反而更忙、更累，许多人更要养家糊口，上有老下有小，赡老带孙，还要倾力买高价房并一股脑地转移到儿孙辈的名下，自己倒没有了栖身之处，整日忙碌在家庭琐事和纷争之中。在沉重的精神压力下，中国人不免未老先衰，四五十岁的人看上去就像五六十岁的人。
同样年龄，美国人退休后，安然无恙地进入人生最后一站的潇洒期，气宇昂轩，自娱自乐，天涯海角，周游世界。孩辈儿的事与己无关，也没有帮他们带孙子女的传统，遗产并非传承后代，房子卖掉后捐赠慈善事业，最后住进养老院，一身洒脱，一声叹息，享受一生的幸福余光。
世界首富盖茨和巴菲特不就如此，过的多开心、多轻松。
一句话，让孩子们打拼属于自己的天下吧。
在充分享受人生不多的幸福时，美国人看上去比中国人年轻许多。
中国的大多数富人，与其说靠创办中小企业获得成功，倒不如说靠得天独厚的原住房产充实的原始资金，或者靠创业积累的第一桶金进入早期的房地产，然后靠租赁或购置更多的房地产，再进入其它行业进一步扩大规模。
榜样的力量是无穷的，自然引来大家一窝蜂争相攀比。
改革开放三十年，经济直线上升，国家整体实力日益增强。与此同时，土地资源日趋昂贵，房地产价格不断攀新高，一时间，拥有更多的房地产成为最抢手的投资渠道和标准中国富人的象征，导致许多人争相追随，趋之若鹜。
这么多年来，房地产确实没有实实在在地大跌过，一点也不像迄今为止已经经历五次大崩盘的中国股市。
失败乃谨慎之母，中国股市终于尝到了厉害。
幸运的中国房地产纵使投资人和投机人信心满满，颇为得意，他们仍然坚信房价可以长到天上去。在他们的心目中，拥房即拥富，或者说拥有房地产即一劳永逸地拥有一棵摇钱树，机不可失，失不再来，何乐不为。
中国房价在竞相追随下高的离谱，仅北京而言，在四环佳地内拥有一间150平方米的公寓，拥房人便已是货真价实的百万富翁，拥有两间类似公寓则是千万富翁，拥有20间则是名正言顺的亿万富翁。这样的人还真不少，大把大把地抓。难怪胡润富豪榜惊讶不已，目前仅北京一地的千万富翁高达三十万人以上。
拥有房屋的中国富人太幸运了，但幸运的蹊跷诡异，令人十分担忧，因为中国房地产至今为止从未经历过惊心动魄的大滑坡，更别说崩盘了。
中国房地产开发商，就这样轻而易举地锁定中国房地产市场的未来走势——只要政府不放弃以房地产为核心的GDP增长，只要老百姓对房子的刚性需求不发生根本性转变，开发商就有惊无险，就不会以跳楼的方式大甩卖，就没有资金链断裂的恐慌。顺理类推，高房价就不可能发生实质性的崩盘。
开发商的谨慎从事和保守观望，减少了短期现房市场的供应量，反而促使未来高房价一臂之力，为远期房地产的累积和不足需求埋下两枚强力的定时炸弹。
处于产业链低端的那些发展最稳定的中小企业，也由于产业环境日趋恶化，竞争激烈以及全球经济危机的影响，状态最佳的年增长率也不过3%至5%。在这样的大势下，只有傻瓜才不涉猎房地产，只有花钢岩脑袋才坚守阵地，只有不识时务者才在盈利微薄的夕阳产业苦苦挣扎。由此而来，包括央企和国企在内的房地产大军改变发展策略，大举布阵，改头换面，蜂拥而至，一浪高过一浪，从而形成了中国房地产从上到下、从小到大、独一无二的热闹景观。
房地产市场是一个对未来预期的博弈。预期的形成源于对当下有关房地产各种变量和各方利益的沙盘推演和精确计算，只有那些精于此道的极少数内幕人才有可能安全避险，安然无恙。
这些内幕人早就悄然在幕后低价接盘，他们绝非普通民众——他们要么是与房地产直接挂钩的政府官员，要么是房地产开发商本人的直系亲属和直接关系人，再要么是真正有实力竟标并在早期拍出天价“地王”的富豪。
普通民众势单力薄，只有靠排队跟风的手段陪着玩。
玩完了，也就完了。
有比较才有鉴别，相对于中国老百姓房产的投资文化，美国又是怎样？
美国家庭普遍拥有一套住房是不争的事实，但纯粹作为投资用途的多套房产的家庭并不多见，一生租房直到退休后才搬进物美价廉的老年公寓大有人在。
他们心态良好，谁也不欠，毫无牵挂，乐滋滋喜不胜收。当然，也不乏狂热抢购多套房产，并靠出租现房给房客的房主也不少，但决不是美国家庭的主流。可以肯定的是，这些多套房的持有人和出租闲房的房主不乏移民美国的华人。
值得一提的是，一般美国家庭是怕麻烦。
美国人不愿陷入是非的口头禅：“I don't want to have any trouble.”
拥有多套住房，一定会涉及房屋出租、维修管理、税收租金、房客关系、条约执行、法律事宜等麻烦事。尽管专职的房地产出租管理公司到处都是，能够有条不紊地代房主打理，但许多美国人包括华人在内都不愿与管理公司直接打交道；一方面是这类公司收费不薄，成本过高，另一方面也不是有更多的闲置房子出租，自己直接管一管也无妨。
既然是自己的房，为什么不参与其中？
美国人讲究提前消费和瞬时享受，花了钱拥有多处房子，而实际上又住不上，还要与之隔离，并不是一件乐事，至少心理上难以摆平。
出租房屋不可能不与房客打交道。一旦与之产生纠纷，如撞上延付或赖账的滋事房客，华人房东就惨了，语言沟通肯定有障碍，而且美国租赁条约一般还向着房客。如果房客由于经济拮据，不付房租，拒绝搬走，房东也拿他毫无办法，往往心力憔悴，哀叹这样的钱不赚也罢了，诅咒不该拥有更多的房产。
过去几十年，在美国房地产热络的名城纽约、洛杉矶、旧金山、波士顿、芝加哥、迈阿密等地，房价竞相飙升后又比翼狂泻，大起大落。涌入美国的数以百万计的普通移民和投资移民借此兴风作浪，扮演了驱动房价彼此起伏的重要角色。特别是中国投资移民，推波助澜，随身携带巨大的钱箱和银行汇票，通常一次性或多次性大手笔买断多套房产，毫不迟疑地用现金当场结算。有些留学美国的高中生和大学生也出手不凡，眼皮不眨，价也不砍，不知哪来那么多钱，顷刻间就将百万豪宅收入囊中。让美国人羡慕不已。
狼来了，中国人收购美国房地产的呼声不绝。
在2008年金融危机之后，中国人多次自组炒房团前往美国各大名城的高档住宅区观摩。在媒体的鼓噪下，他们高调宣称抄底美国房地产。实际上，中国炒房团只是忽悠喧闹一把，能买得起美国高价房产的绝不是平民百姓，真正批量成交房屋的案例少之又少。但是，他们极为张扬的高调举动却惹上了不少是非。
美国人如临大敌，谈虎色变，美国政客群情激奋，拍案而起，并在主要媒体强烈抨击中国人与美国作对，要收购美国，财大气粗，不可一世。
在美国人原有的印象中，中国的人均收入与美国的人均收入相差甚远，财路何来？怎么一下子变得如此富有，咄咄逼人？在他们看来，似乎移民美国的中国人都是富豪大款，而身居美国的中国移民大张旗鼓地抢购美国房产，着实让当地买房人瞠目结舌，纷纷抱怨中国人哄抬房价，怨声载道。
各地媒体报刊也不失时机地连篇累牍，从各个角度剖析中国人通过抄底房地产，全方位进军美国的阴谋和渊源，一时间甚嚣尘上，使得本来可以竟标的美国家庭知难而退，不得不另辟新径，逃离天价之地。
层出不穷的新兴华人社区一夜之间星罗棋布，如雨后春笋出现在美国最发达城市和地区的大街小巷。中国城热闹非凡，中国人潮如海，络绎不绝。
美国人惊呆了。
然而，美国的房价并不如中国的房价坚挺，自金融危机演变成全球性实体经济危机之后，节节攀升的高房价戛然而止，急泻崩盘。许多华人群居稠密的社区难逃厄运，房地产平均跌幅50%以上的城市和地区不计其数。
拥有多套房的家庭首当其冲，谁也逃脱不了经济衰退带来的房地产大幅下滑，靠借贷拥有多套房产的投机客一下子从天上掉到地下，后悔莫及，哀魂遍野。
教训啊，中国人，前车之鉴。
在美国名城居住了23年，包括夏威夷、纽约、波士顿和硅谷，我发现美国人似乎对拥有无法享用的第二套以上的房子并不感兴趣。
从美国全国平均房地产价格30万美元左右，相当于200万至250万人民币，以及美国人均收入44000美元的水平来看，美国人买第二套房并不难。
那么，是什么原因不愿多置房产？
有人说，一个人一辈子，能享受的是资产，不能享受的是遗产。
美国人似乎格外秉承这个道理。无数超级富豪和普通人，拥有万贯家财，但绝少涉足房地产这样在水泥钢筋平台上搭建的巨型空间和虚拟享受。他们通常只拥有一套退休前使用的舒适别墅，退休后变卖房产搬入老年公寓，将大多数名下资产作为遗产捐出，反馈社会。
最富有的盖茨和巴菲特，还远没有去世，就已经将他们所有财产的98.8%以信托基金捐赠的形式服务于人类社会最急需的项目，如乳腺癌、老年痴呆、霍普金氏症、干细胞等，而留在他们子女名下的资产不足挂齿。他们双双是全世界所有成功人士的楷模。
中美之间的文化差异在于，美国人讲究瞬时或超前消费，尽情享受，而中国人追求不断产出，长期拥有。
对众多美国人而言，多余的房子必然面临多余的风险、管理、负担和压力。而且65岁以上的老人犯不上拥有房子，退休后即可搬入舒适的老年公寓，安度晚年。美国年青人鲜有毕业买房的例子，从租房到买房基本上靠自己，若有幸得到父母的一些支持，也欣然接受，但决不依赖。
绝大多数的中国海外留学人员在美国时间长了，顺应潮流，也都是在毕业后工作5年到10年，储蓄一定的首付房款后才开始根据自己的财务能力置房。
美国人购买第一套以易居为目的的住房所获得的银行首付、利率和政府税收优惠，远远低于第二套以上的住房，从一定程度上遏制了以投机为主要目的的炒房人大量囤房哄抬房价的欲望，不妨为中国认真借鉴。例如，将购买一套和二套以上的房加以规范管理，捆绑打包，严格调控首付、利率和税收优惠的比率。
中国的北京、上海、深圳等一线城市，买房的主力来自于拥有一套房子以上，并以投资为主要目标的大军。据中国房地产大嘴任志强在凤凰卫视“锵锵三人行”的对话节目中透露，深圳90%上的中产阶级拥有二套以上的住房。
农民工进城了，中国的城市化加速了，对房屋的需求更高了，但是，房价的飙升并不等于普通公民和新进城居民购买力的提升。现实是，普通民众和生活在社会底层的农民工与已经拥有众多房子的富人，具有同样的易居需求，共同为拥有一栋或多栋不遗余力，顽强打拼。
当中国房地产节节攀升，势如破竹，甚至在增长幅度和速度上已经超过经济鼎盛时期的纽约曼哈顿和硅谷的房地产……当全民担忧房地产行业步入不可理喻的歧途，不断“雷”出一个又一个“新地王”，中国老百姓可能就此永远断了买房的梦愿。高处不胜寒。
在这样高的房价接盘，再刚再硬，我打死也不敢！