下篇 危机之后，未来30年中国经济缺什么
第七章 房地产：中国人的幸福经济学
房产“物业税”征还是不征——白重恩
物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房。您早前曾提出，出台物业税对解决房地产市场中的投机盛行、中低收入消费者买不起住房等问题，对维持宏观经济稳定特别是金融系统的稳定，也有重要意义。最近，关于物业税的问题又开始了新一轮的争论。您能否以此为基点，综合系统地谈谈中国房地产的深层问题？
白重恩：物业税的利好因素我也谈过多次，但是目前还是有些争议。首先，物业税所引起的一次性房价降低，有利于中低收入消费者购房。其次，在一般情况下，未来的物业税额和届时消费者的支付能力正相关，所以消费者支付物业税也不应成为问题——经济状况好时，房地产价格会较高。在税率不变的情况下，物业税额也比较高，消费者收入和支付能力也相应提高；经济状况较差时，尽管消费者支付能力较低，但房价因经济较差而不会太高，所以物业税额也相应下降。综合这两个因素，物业税的实施有益于中低收入的消费者。中低收入消费者购房能力增强，房地产开发商将把注意力转移到为他们提供自住房上来，中低收入消费者的直接竞争以及开发商注意力的转移对房地产投机者是不利的。
最后，即便未来房地产价格大幅上涨，物业税也会随着大幅上涨，投机者所得的投机利润将受到抑制。当中低收入消费者购买自住房相对增加而投机性购房相对减少时，房地产市场和宏观经济的稳定性都会相应提高。首先，房地产的空置率会下降，而过高的空置率是影响房地产市场稳定的重要因素；其次，消费者对自住房的需求比较稳定，而投机需求则受很多外在因素影响（比如境外投机者对汇率的预期）而波动很大。而且，物业税带来的房地产消费者支付形式的变化，也会有助于金融系统的稳定。物业税的直接效果是将消费者的支付从很高的一次性支付，变为较低的一次性支付加上未来的多次较小额支付。如果消费者从银行贷款，物业税使消费者的支付从每月较高的按揭付款变为每月较低的按揭付款加上物业税款。在后一种付款方式下，消费者面临付款困难的可能性较小，从而减少消费者拖欠按揭付款或停止按揭付款的可能性，并减少金融系统的不稳定性。物业税的推动有几个难点。
例如，对什么样的人减免，如何减免？一个退休的老职工，企业分给他一套房子，当时几万元买下来，现在升值到100多万元，你叫人家怎么缴税？怎么划线？再者，不同的地方政府有不同的态度，像浙江地皮已经没有多少，反正土地出让金没了，当然希望收税。有些地方，还没怎么开始征收土地出让金，你收了物业税以后，土地出让金就开始受到影响。地方政府的利益怎么平衡？关于第一个问题，我设想可以从增量开始，存量先搁置，从新开发的房子开始征税，如此，消费者也会有预期心理。这里面，存量的二手房依然不缴税，否则会影响二手房的交易。当然，地方政府并不一定待见这项政策。
假如新增房价收税，新房价格就会降低，开发商就不愿意买地，那么地方财政就要受损。前段时间，地方政府根本批不出去地。如果物业税出台，财政收入有一点是一点，但是2009年一季度的“小阳春”又让地方政府兴奋起来了，物业税可以说是举步维艰。针对这个矛盾，政策可以开一个口子，即允许地方政府以物业税为抵押发行债券，把未来物业税的一部分收入拿到现在利用，补偿地方政府的潜在损失。但即便这样，也有人反对：怎么可以让政府拿明天的钱今天用？其实土地出让金的局面已经是这样了。试想债券规模可以限制，土地出让金没法限制，因为债券投资者就会考虑，未来物业税的还债能力如何？政府自然就会限制债券规模，规模太大就没有市场。我觉得这是一个比较可行的方案。
中国房价走势充满不确定性——夏斌
讨论房价问题，要防止舆论上将长期与短期问题混淆。关于房地产市场的讨论，是当前宏观经济领域讨论中问题最多、意见最不易统一的领域。鉴于此，目前要选择从长期看来是正确的调控政策，必须先就讨论中经常出现的似是而非的观点，从宏观角度予以理论上的澄清。基于澄清后的正确认识，可以说调控房市的长期政策倾向本应是清晰的、简单的。
夏斌：一是房价的长期与短期问题。媒体上经常将上海、北京的房价与香港比，认为中国房价将持续上涨。确实，如果看好中国经济持续高增长和再过20年经济总量将逼近美国、中国人均收入水平不断提高的前景；如果看好中国经济在进一步提高全球化水平过程中城市化进程的加快，北京、上海等大城市将更加繁荣这一历史必然。由于土地资源有限，从长期看，房价会呈上涨的趋势。但是，也应该看到，因为经济周期调整、因为目前房地产市场尚未成熟，政策尚需不断完善的因素、因为人口老龄化，城市独身子女家庭继承双方父辈房产逐渐增多的因素，或是宏观政策出现重大失误后的调整因素等等。
由于诸多的不确定性，决定了在某个历史时期，房价未必一定是涨，也许是跌，或者涨的趋势根本不是现在人们所预期的走势。因此，投资房市特别是借钱进行投资，也许就会遭到严重损失，甚至是倾家荡产。所以，讨论房价问题，要防止舆论上将长期与短期问题混淆。二是民生与市场的问题。经过近几年对房地产市场宏观调控政策的摸索，人们越来越清楚，居民住房问题不仅是个市场问题，也是个民生问题、社会政治问题。调控房市，首先必须基本保障每个公民有最起码的居住权，需要对一部分收入水平较低的家庭，以非市场化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才谈得上对除廉租房性质之外的一切住房，从宏观经济变量间平衡的角度出发予以市场化调控。因此，基于中国人均收入水平仍处于较低阶段的特点，基于国民福利水平的提高是个渐进过程的特点，在调控中，只要是确保了宏观经济的基本平衡，即使面对居民改善性住房及其他房价的上升，舆论上的引导，不能给居民购买改善性住房和大学生毕业没几年就可以按揭买房，以更高的期望值。
同样，在调控中，面对改善性住房及其他房价的下跌，也不必惊慌失措，应尽量由市场规律发生作用。因为只要宏观经济保持了基本的平衡，短期内房价出现较大幅度的涨跌，并不意味宏观调控出了问题，需要研究解决的可能是一个不成熟房地产市场中的其他政策制度的问题。只有区分了民生与市场的关系问题，宏观调控才有主动权，才有空间。三是支柱产业与虚拟资产问题。毫无疑问，房地产市场已是我国重要的支柱产业。尽管如此，我们也应承认，当前的中国，买房既可作为消费，又可作为投资，这也是一个现实。因此，如果政策引导不当，房价上涨预期较快，这时购房的投资、投机因素往往是大于消费因素，虚拟资产的特征会明显突出。而在实际生活中，支柱产业因素与虚拟资产因素又是混合、同时存在的。虚拟资产因素往往又是宏观经济周期过度波动的干扰因素。
因此，基于宏观调控的长期政策思考，第一，应想尽办法消除房市中虚拟资产因素对宏观经济周期波动的负面影响；第二，即使作为支柱产业也不是鼓励其做得越大越好，似乎一说支柱产业就不应该在一定时期采取压缩、限制其过快发展的政策。因此对一个支柱产业同样应在宏观经济总量保持平衡的前提下，考虑其在增长与物价诸平衡间的取舍问题。特别是在当今流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下，且房市本身诸多制度还不完善、调控房市的政策尚处摸索阶段时，更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。在这方面，中国要吸取世界各国发展房地产市场中的经验与教训。凡是将房市作为消费市场的，一国经济周期波动就比较小，如德国、法国等。凡是将房市作为投资市场的，一国经济周期波动就比较大，如美国、日本、西班牙等。基于此现实，“十七大”文件提出要提高老百姓的财产收入，应鼓励老百姓从投资实体经济中获得更多的财产收入（资本回报），而不是鼓励老百姓从投资虚拟资产市场去获得不稳定的财产收入（靠资产价格上涨）。四是跨期消费与信用膨胀的问题。
美国金融危机后，使越来越多的人看清了，中国经济不可持续发展的问题之一，是结构问题。集中反映诸多结构问题的突出表现是“高储蓄、低消费”的结构问题。因此，扩大消费是当今宏观经济政策调整中的核心内容。由此出发，鼓励居民利用金融功能进行跨期消费是题中之义。但是，跨期消费应不应该有个“度”？“度”在哪里？这同样又必须从居民可支配收入的增长与宏观经济稳定发展的平衡角度进行思考。相对于房价的持续、快速上涨，如果居民可支配收入增长较慢，此时宏观经济周期波动较大而出现利率水平的频繁调整，原按揭利率水平较低的贷款或首付比例较低的贷款，有可能出现贷款偿付风险，或者出现信用膨胀的宏观风险。因此，从宏观经济平衡增长出发，必须对跨期消费要有一个“度”的控制。既要允许跨期消费，又要防止信用过度膨胀。在这个方面，美国金融危机已提供了一个典型的反面教训。最后是中长期原则。
基于以上四点宏观思考，面对中国当前房市调控中的一系列政策，有些政策在短期内加以纠偏、调整有一定的难度；但从中长期看，必须毫不动摇地予以明确坚持的原则是：第一，对民生与市场问题，要有清晰的区别政策，不能含糊不清。第二，必须运用税收、金融等手段，减弱房地产市场中的虚拟资产市场因素。第三，只要是涉及金融放大功能的，一定要坚持一定的监管限制政策。同时，当前认为金融政策是决定房地产冷热的舆论，是不正确的、危险的，要加以正确引导。在运用金融功能支持房地产企业进行跨期生产和支持居民跨期消费时，不能仅仅看到其实体经济意义上的投资与消费的作用，而忽视其宏观风险。
必须把房地产市场调控政策之一的金融政策，置于经济增长与物价、经济增长与信用供给、国际收支平衡的最基本的长期考量中。总之，只要解决好房市中的民生问题，并将房市按消费品市场进行一定风险度控制的制度约束，中国的房市自然会出现一个稳定发展的走势，政府的宏观调控也不会因房市过度波动而带来烦恼与被动。眼前，上述政策的调整，也许会影响房地产行业，进而影响投资。对此，调整策略可采取：首先，坚持渐变、先易后难、逐步衔接的原则；然后，保持清醒认识，对于短期内投资下降的问题，绝不采取简单的饮鸠止渴政策，不迁就从长期看早应解决的制度问题。应尽快通过改革，以改善其他方面的宏观经济政策和投资消费政策予以弥补。