第四章 地价推高房价
任志强始终在“战斗”，这个战斗原本是和任志强无关的。2004年，住建部公布了一个报告，说房价高与地价高有关，随后国土资源部公布说房价高与地价无关，两个部门就此开战。这原本和任志强无关，不过，任“总理”依然披挂上阵，连续发表文章，谈地价和房价的关系问题。其中很多观点成为任志强的经典观点。
观点一：8·31土地大限将引发土地饥荒，房价必然上涨
我个人认为，8·31土地大限以后，市场的供求关系会发生巨大的变化，土地总的供给量会大幅度地减少，所以土地的价格一定是上升的，而且会大幅度地上升。到明年年初的时候，不管是产品的供应量还是土地的供应量都不能满足需求。今年上半年，国有土地的收入大概是2044亿元人民币，其中70％是协议出让的土地，288％是招拍挂的土地，但是招拍挂的土地，虽然只占288％，但是却占了2044亿的60％多，说明招拍挂使土地价格暴涨。
在这样一个巨大需求的情况下，供应量在不断减少。由于土地供给制度的变化，使土地供给数量在不断减少，必然会产生供求关系之间的不平衡，造成房价随着土地价格的增长而增长。
——2004年8月31日任志强在“后8·31时代论坛”上的发言
地价推动房价上扬本身是不合经济学逻辑的。理论上讲，房地产价格跟土地交易方式是没关系的，不管是招标、拍卖、挂牌还是协议方式，对房地产价格都不应该产生影响，最本质的应是需求。将房价的持续上扬归咎于土地“招拍挂”是否是“院外集团”为转移成本而寻找的借口？
无论是马恩的政治经济学，还是西方经济学，都只有地租的概念。由于土地是固定供给的要素，地租的本质是生产者剩余。均衡价格决定土地租金而不是租金决定均衡价格。
通俗地说就是，房价决定了地价，而不是地价拉动房价的上扬，这是基本的经济学常识。一个地段的楼盘每平方米8000元，这是因为有人愿意出这个价钱来买，与开发商多少钱拿到这块地是不存在经济逻辑关系的。开发商决不会因为是每平方米2000元拿到的地，而降价卖每平方米6000元；也不会因为是每平方米10000元拿到的地，而卖每平方米12000元，因为不可能会有人愿意出这个价格买。
因此，房地产价格的持续上扬，本质上还是需求问题，是微观决策的问题。所以，分析供求关系背后的因素，是政策研究的出发点。从目前的购房需求看，大致可分为三类：一是我们所讲的真实需求，经济条件有能力，当前的确需要了，比如家庭人口的改变产生新的购买更大、更好住房的需求。二是经济条件不允许，但是房价持续不断上涨的预期迫使许多人将未来的购房计划提前。现在不买将来就更贵了，更加买不起了，过去两年房价大涨，有很多人后悔没有早买房子。三是房价短期内快速上扬，导致投机需求大大上升，大量套购住房，以求赚取倒手价差。
为此，目前通过“招拍挂”挤压房地产开发商的超额利润空间，方向是正确的。经济租金的减少，院外集团寻租维护自身利益，这是很正常的现象，没有什么好大惊小怪的。就像取消烟草专卖权或者某某矿产开采垄断许可证，必然会遭到烟草商和矿主的激烈反对，是一样的道理。
——《宣扬地价推动房价上涨背后获益者是谁？》（2004年11月22日《21世纪经济报道》）
2004年重要的土地政策是当年8月31日后，土地必须以招标拍卖的方式进行转让，这被房地产商称为“8·31土地大限”。在此之前，土地是可以通过协议出让的，这样土地价格就是由开发商和地方政府谈，显然这其中会有很多灰色地带。
任志强的这个观点是在2004年“8·31土地大限”之时说的，因为没有了土地协议出让，土地供应不足了，于是自然会导致房价上涨。如今看来这都已经成了事实，2004年三季度开始，以北京、上海为代表的大城市房价开始暴涨。
任志强的关于土地价与房价的观点，尽管是被误读了，但他的直接观点——地价拉高了房价，确实是事实，也是他后来反复坚持的观点。在所有反对他的观点之中，这篇文章颇有代表性，因为说出了经济学的原理：成本和市场价格有关，但是成本并不决定市场价格，市场价格是由市场决定的。
观点二：土地供应少推动房价上涨
2002年7月之前，土地可以协议出让时，房屋的价格并没有暴涨，是随工资收入和市场供求关系逐步递增的。房屋价格一直处于大大低于收入增长幅度的区间。并且这些房价的增长因素中包括了使用好的设计、使用新的价格较高的材料、改善了居住环境等价格增长的合理因素，价格是伴随着质量与标准的提高而提高的。在土地供给量充分的前提下，土地价格的增长基本上是随房价的增长而同步增长的。
但招拍挂政策出台之后，切断了土地供给的其他来源，并且其供给量被政府垄断和限制，土地形成了供应量短缺和来源单一的非竞争规则。这种游戏规则的改变已经不再是市场化的背景条件。因此也改变了产出决定土地价格的前提条件，所以这一轮房价增长的根本原因在于土地价格的增长。
当土地的供给来源被政府用行政手段强制性垄断之后，由于无法通过其他渠道获得更低价的土地，所谓公开的土地市场交易就变成让市场中的无数恶狗去争夺可怜的几根骨头的局面，血淋淋的竞拍结果是使土地一次次成为天价的新闻热点。招拍挂政策首先从土地垄断供给上决定了价格的非市场化因素的增长，同时从价高者得的招拍挂竞争条件上决定了价格的增长，这两者都是非市场化因素。
在政府强制垄断造成土地价格可能高于原有市场中房屋的价格时，实际的产出决定预期已被改变。需求的高速增长让投资者预期看好、招拍挂政策减少了土地的供给量，都改变了市场中的供求关系。当这种供求关系被政府制度性因素所强制时，自然也预期房屋的价格会随土地价格的增长而增长。行政垄断也改变市场中消费者的预期，由于土地价格的提升，成本成为决定价格的重要因素，也预期房价会随之而增长，进而推动房价。
——《任志强：四大论据反击国土资源部地价房价观点》（2004年10月21日新浪财经）
近几年来，我国部分城市的房地产价格出现了较大幅度的上涨，有一种观点认为，是由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价，这种观点是不正确的。
土地需求的变化是受房屋市场需求变化影响的，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。在房价明显上涨的区域，地价会在一段时间之后相应上涨。
招标拍卖挂牌出让显现了土地真实价格，政府获得的土地出让金提高了，相应压缩的是开发商过去取得的超额利润。政府只有在获得充足的出让金收入后，才有能力加强城市基础设施建设、建设廉租屋以解决低收入群体住房问题。
——2004年10月11日在成都举行的“全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会”结束时履新不久的国土资源部副部长贠小苏的发言
任志强在这篇著名的文章中详细地阐述了房价和地价的关系。也是在贠小苏批了他先前的观点之后，任志强认真地写了这篇文章。只有极少数人认真地看完了他的全文，绝大多数只是记住了这句“地价决定房价”的观点。其实，在全文之中，任志强的观点是，土地的产出决定土地的价值，但在行政垄断情况下，成本决定价格。他的核心观点是，在当前行政垄断的前提下，成本（地价）决定价格（房价），而大多数人忘记这一前提。因此，总有人用经济学基本原理和任志强争论。经济学基本原理适用于自由市场经济之中，而我国土地市场是完全垄断的。
观点三：将房价上涨罪名都推给开发商吗？
国土资源部官员连续多次声称土地供给充足，市场中的房屋供给不会因土地的供给而减少，市场中的房价上涨与土地的供给无关，土地的价格上升是由房价的上升所拉动的。学者和官员们都将房价上涨的“罪名”推给了开发商。
——2005年4月5日任志强博客文章《关于土地的争议》
土地管理部门的观点之所以与我们的相矛盾，应该是因为前者按已购置土地情况来计算市场中的供给与需求的关系，而忽略了土地从购置(绝大部分为生地)到完成土地(一级)开发以及到市场转化为产品供给之间的时间、资金投入及工作量。我们所说的“土地供应不足”，其实是指形成有效开发的土地量不够。并由于这种认识与实际之间的差异，造成供给政策与手段上的滞后，形成供求矛盾恶化的结果。根据2004年国家统计局测算的国房景气指数，当年实际土地购置量的面积为近4亿平方米，但实际完成土地开发的面积不足50%。原因有三个方面：一是因土地费用成本的增加造成的资金占用量增加，银行信贷的紧缩，使更多的资金集中于房屋的建设和土地的优先利用上，开发商必须从市场销售中收回更多的资金才能转投入土地的开发；二是土地储备在企业中的不平衡，拥有较多土地储备的企业在明显可以预期土地升值和房价升高的情况下，并不急于土地的开发；三是征地拆迁等政策让土地开发的成本增加的同时拖延了开发的周期。
——2005年4月任志强撰文《对形势的判断与对策》
对于开发商来说，残酷的洗牌已经开始。他们一边在争先恐后地加入夺地的狂潮之中，一边却在连连抱怨是“招拍挂”使地价飞涨。在开发商的理论逻辑里，招拍挂是造成房价上涨的主因，甚至有些开发商呼吁要改变这种供地方式。
曾记得，善于用“数据说话”的任志强先生，早在2004年，也就是“8·31土地大限”之后，就曾撰文提出，高房价的诱因是经营性土地招拍挂制度和土地供应量小两个原因。最近，任志强先生又写了一篇《招拍挂让房价上升的另解》，文中言之凿凿，核心观点是招拍挂的供地方式增加了土地成本，并最终导致商品房成本的提高。没有招拍挂的时候土地成本大概占了总成本的10％左右，现在已经到了26％~30％。
这样的分析看似“有理有据”。但是，一个基本的前提被有意回避了。那就是，在市场经济的大背景下，商品的定价是不是单纯依据成本核定？举个简单的例子，就能得出结论。在上海房价急速上升的阶段，很多项目的土地都是在“招拍挂”之前拿到的，拿地的成本并不高，但这并不影响开发商去炒高房价，甚至高得离谱，有的楼盘开盘价每平方米7000元，却能一路狂涨至一万三四。事实证明，成本与定价并不存在必然的关系。在市场经济条件下，房价是由市场决定的，是由供求关系决定的，成本只不过是一个参照指标。在需求旺盛的情况下，房价就会上升；在需求不足的情况下，房价自然下降。
所以说，地价推高了房价的说法缺乏充足的依据，也不符合市场经济的规律，很容易找到批驳这一说法的证据。当然，我们并不是否认房价和地价两者之间的相互作用关系。水涨船高，开发商以高价拿地，其对房价的期望值必然就高。然而，房子能不能卖出高价还是市场说了算。
——王春敏《房价高不是“招拍挂”惹的祸》（2006年7月《中国房地产》）
前面一篇文章是任志强的“不能将房价上涨罪名都推给开发商”，随后的一篇则是著名的地荒论。当时正值房价大涨，老百姓怨声载道，国家宏观调控风声日紧，旧“国八条”刚刚出台，这是新世纪第一次严厉的房地产调控。任志强连续发表了这两篇重磅文章，其观点始终一致：招拍挂导致地价涨，地价涨导致房价涨，而且土地供应不足，使得房价大涨。
反对的观点很明确地说房价高涨与地价无关，更认为和招拍挂无关。房价与地价之间的关系，也争论了多年，凡是房价大涨时，争论就更激烈。不过关于招拍挂导致地价上涨，这个观点不全对。显然，招拍挂对于土地公开出让的公平性所起作用是根本性的，对之前协议出让是颠覆性的变革，这对中国土地市场的规范和健康有着决定性的意义。显然，开发商拿地完全是理性的，不会胡乱开价，胡乱开价也会付出代价。而且市场不好时，依然会有很多土地出让流标。而之前土地出让高地价并没有阻止2005年夏天房价的下跌。所以，任志强认为招拍挂导致高地价的观点并不完全正确。
观点四：国土管理部门骗人也不是这种骗法
在新闻发布会上，国家土地副总督察甘藏春在会上问了个“北京若是零地价，房价能降下来吗？”的问题，自以为是一种高明的反问，于是媒体就大炒此论，言外之意是“地价拉动房价上涨”的说法根本站不住脚。
其实，有脑子的人都知道这是个欺骗性的游戏，忘了个基本的前提。如果中国从来都实行的是零地价，房价绝不会像现在这样高。所有的统计数据都表明，中国第一次房价上涨来自于实行55号令“土地的有偿出让制度”；第二次上涨来自于“住房制度的私有化”；第三次上涨来自于“土地供给的招拍挂”，此后的惯性上涨来自于土地的垄断性供给不足形成的天价。而且每一次天价都让市场中所有的土地进行了一次资产价值重估。没有土地稀缺性供给造成的价格上涨，可以肯定房价绝不会像现在这样高，也就是说从开始就是零地价，今天也许就根本用不着讨论房价的高涨问题了。
国土管理部门想推卸因土地价格造成房价上涨的责任是可以理解的，但骗人也不是这种骗法。至少应让管理部门的信息公开并与民众对称，这样就能让民众自己判断正误，自行作出消费的选择而不是生活在欺骗之中。
北京市国土资源局公布的数据显示，今年上半年的住宅用地成交价同比下降了25%，但北京市国土资源局并没有同时公布去年公开成交的土地价格是271亿元，溢价了56亿元，溢价增长了26%，远远超过了房价的增幅。
我们同意，地价不是房价上涨的唯一原因，但土地供给不足造成地价的上涨却是不争的事实，而地价上涨形成土地价格的重估也是一个事实。同样，房屋供给不能满足需求也是事实。2007年1—5月份新开工的商品房面积增幅放缓，房子的销售面积是竣工面积的2.02倍，明显高于去年的1.55倍。销售面积增幅比竣工面积增幅高6.7个百分点，期房销售同比加快了6.4个百分点。房价又如何不涨呢？不管地价的变化如何，只要供给量不足，房价就会涨。如果零地价供地的面积小于需求，零地价也不会让房价下降；但如果大量的供给土地，就一定会让房价下降。
一个是价格的概念，一个是数量的概念，数量不足必然引发价格的变化，数量充分非零地价也会让价格平稳地下降。潘总的零底价拍卖的房子从来都比正常销售的房子价格高，原因就在于位置和数量的稀缺性。海航飞机上底价拍卖的机票也常常比打折的机票还贵，也是一样的道理。重要的在于数量而不是在于起价。恩格斯在《反杜林论》中关于量变与质变的关系，对此已经解释得非常清晰了。甘副总督察如果能拿出大量的零地价土地供给市场，房价一定会降下来！不信我们就在社会监督的情况下赌一把，看看事实会怎样回答！
——2007年7月16日任志强博客文章《骗人也不是这种骗法》
如何解决北京市房价居高不下的问题？可能回答这个问题的最佳人选不是我们，而是北京市的同志们。但是我们作为北京市民，又作为国土资源管理部门的工作人员，我也愿意回答你提的问题。
房价和地价的关系是这几年争论比较大的一个问题，我认为在不同城市，看这个城市房价究竟是需求拉动造成的，还是成本推动造成的，可能在不同城市有不同的特点。至于具体到北京市来说，去年也有一位新闻界的朋友跟我讨论过地价和房价的关系问题，我当时问了一个问题，假定北京市现在是零地价提供给开发商，你设想房价能降下来吗？我问了他这个问题之后，他就不再跟我讨论地价和房价的关系问题了。
作为国土资源部门，参与房地产市场调控一个最大的职责就是根据房地产市场的需求来投放房地产的土地供应。
——2007年7月12日上午国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史及国家土地副总督察甘藏春出席国务院新闻办记者招待会时的发言
在国土资源部官员眼里，任志强绝对是一个另类，也一定是个刺头儿。这次任志强如以往之语言风格，毫不留情地批评，明确说国土资源部在推卸地价上涨的责任，是在骗人。语言之强悍，让人惊叹。
当然，在此之前，国土资源部官员批地价导致房价论的错误，也是可以理解的，毕竟住建部和国土资源部都想推卸房价上涨的责任。只是任志强立刻跳出来批国土资源部，这是非常奇怪的，似乎房价决定于地价的观点所有权归他，别人碰不得。也由此可以看出住建部和任志强的关系。非常有趣的是，住建部也是任志强的重要批评对象，在住建部和国土资源部“打架”时，他却是坚决地站在住建部这边，替住建部冲锋陷阵。
观点五：房价高因地价高，地价占房价59％
2007年的土地价格涨幅为13.3％，2007年房价的涨幅为14.76％，两者之间仅相差了1.39％，商品房生产的建材、人工、利息都在同期上涨（CPI和PPI及利息的上涨都大于1.39％）且不用计算也知道大于1.39％，那么所得出的结论则是2007年的房价扣除土地和其他物价上涨因素之外房价是下降的，或者说结论是2007年的房价上涨都是地价上涨惹的祸。
按当年地价的增长与房价的增长同比，2007年房价增长的利润全部落在了地方政府土地收益的口袋里，而与开发商无关（当然，非当年土地价格的项目不同比），至少从统计数据看，一年推一年的土地价格上涨是推动房价上涨的原因，而非开发商之罪。
再从土地的价格占房价的比重看，如果全国居住用地的价格为每平方米4625元，假定全国平均建设用地的容积率为1∶2，则每平方米房价中的土地成本为每平方米2312.5元（实际按统计年鉴中公布的建成区面积计算全国的城镇平均容积率不到1∶1），这还仅是居住用地的地价（商业用地为每平方米5118元，多出每平方米493元）。
再按商品房平均销售价格每平方米3919元计算，每平方米房价中有2312.5元的地价，地价占房价的比例高达59％。可见，房价高只是地价高的表象，地价高则是房价高的原因。
——《任志强：房价高因地价高，地价占房价59%》（新华网云南频道2009年4月30日）
地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。针对前一时期有的专家所讲，由于守耕地红线，土地偏紧、地价偏高，影响房价，对此国土资源部做了系统调查。我们调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查的结果表明，目前在中国，地价占房价的15%~30%，平均是23.2%。我们与国际水平做了大致的比较，美国是28%，加拿大是24%，英国是25%~38%，韩国是50%~65%，日本是60%~75%，新加坡是55%~60%，我们的这个比例远低于我们的邻居。一般说来，一个国家或者一个地区的土地资源越紧缺，地价占房价的比例就越高。从中国这个地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。
——2009年6月23日国土资源部副部长鹿心社在国务院新闻办新闻发布会上的发言
此次争论很有意思。2009年3月的全国“两会”上，全国工商联向大会提交了一项调查报告，其主要内容就是，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。将房价地价之争再推向高潮。6月，国土资源部开始反击，用数字说话，说明地价只占房价的23%。而有意思的是，全国工商联的数字和任志强的数字相差无几，据说是因为全国工商联的数据来自任志强资助完成的报告。
这两个数字之间的差异，外人很难评判，不过从房价的直观感受来说，似乎任志强的数值太高，国土资源部的数值太低，实际情况应是介于两者之间。
观点六：调控房价首先要抑制地价
房地产行业本就包含着土地，许多国家和地区的法律中，土地也被列为建筑物的定义之中管理。没有地又哪里来的房子，所谓“小产权房”的不合法性不是来自房子本身，而是源于土地的性质。由此可见，土地的性质决定着土地的价格，也决定着房屋的价格。
历史上每一次调控的最终结果都是房价上涨，已给社会一个强烈的信号，房价将在此轮的调控中再次上涨！看看9—10月份的投资情况，就更增加了这种担忧。
9月份，全国房地产完成投资3900多亿元，10月份下滑到了3400多亿元，11月份就只有2800多亿元了。投资的下滑说明市场的信心不足，供给增加缓慢。假如此轮的调控让投资者的信心继续下滑，就会让本就库存快速下降、供不应求凸显的矛盾更加严重，至少到明年上半年都无法缓解。
业内在鼓吹土地出让金首付最少50%的政策将有利于防止土地的天价，却不知道土地征税是与开发商无关的。土地出让的合同规则是政府垄断制定的，而不是开发商选择的，土地出让的成本最终是转移到房价之中的，不是向开发商征税而是向消费者征税。加大用地的支付成本只会让消费者背上更沉重的包袱，而对抑制房价的增长没有任何帮助，反而可能起到助推的作用。舟刻烂了也找不到剑。
——2009年12月24日任志强博客文章《“刻舟”岂能“求剑”》
如果房价、地价没有被肆意炒作，房价是应该随着地价波动的。所有被炒作过的东西，无论是原材料还是商品，都不可避免地有一个理性回归。这样的事例太多了，君子兰、普洱茶、石油，也包括房地产使用的钢材、水泥等。
炒作是冒险、是赌博，有风险。海南、北海当年多如牛毛的烂尾楼是怎样出现的，任志强亲身经历过，应该比我清楚。要不是任志强消息灵通，怕是早已淹死在南中国海之中了。那时的高地价没有撑得住高房价，现在的地价、房价有过之而无不及，任志强希望通过地价去支撑住摇摇欲坠的高房价只是一相情愿，注定是要失败的。
即使房产拥有率不高，如果它的价格离居住性购买人群的购买力太远，它也是过剩行业。我们的现状是：中国城镇居民的住房拥有率很高，据任志强自己统计达到85%以上，就是和发达国家相比也毫不逊色。而我们百姓的收入却难以望其项背，房价就算不比它们高，也可以和它们比肩。即使抛开房价收入比，我们的房地产也是严重过剩。一个严重过剩的行业，还谈面粉是什么价格馒头就得是什么价格，岂不贻笑大方？
可能有人要说，你说房地产严重过剩，为什么还是供不应求？这是全民炒房在其中作怪。有点经济能力还没有炒房人可能是凤毛麟角，现在的炒房客可能比股民少不了多少，而且随着房价的不断上涨，人数还会越来越多。商品房从开发商的大仓库搬到炒家的小仓库，一样没有消耗，没有本质的区别。要说一点区别没有，也是睁眼说瞎话，开发商腾出仓库来还可以接着盖房，盖价格更高的房，用泡沫将不断上涨的房价掩盖住，从而造成越来越严重的过剩，直到有一天，房地产将老百姓和银行的钱吸得干干净净。
房价高到一定程度，对穷人和年轻人倒是件好事，他们彻底丧失了做房奴的资格，成为看客。五万一平方米也好，1000万一平方米也罢，只是数字游戏，已经与他们没有任何关系。但是，所谓塞翁失马，焉知非福？说不定因此逃过一劫。任志强的追随者，别看现在春风得意马蹄响，有一天马失前足，还不知道是怎么回事。到时候再骂任志强，怕是抽肿自己的脸庞也无济于事了。
如果地价是干净的，房价是单纯的，它们之间是紧密联系在一起的。我们的地价很暴力，我们的房价也不是处女，还谈地价有多高，房价就有多高，不是很傻很天真，就是很阴谋很别有用心。
——2010年1月1日新浪ID为“中国地产发展见证人”的网友的博客文章《驳任志强：少拿地价做房价的挡箭牌》
任志强依然坚持地价决定房价，他认为调控首先是在于高地价，2009年下半年央企疯狂，地王天天出现，一个比一个高，完全置中央的政策和告诫于不顾，呈现肆无忌惮之势。这时，房价也在大涨之中，老百姓的批评之声再次不绝于耳。这时，任志强说调控房价首先要抑制地价，是很有道理的。
不过，这个批判任志强的观点，也是非常有价值的，这篇文章提出了一个很明确的观点，当前中国房地产过剩问题。确实如此，中国房地产总量其实并不缺，因为拥有两三套房的人太多。也就是说中国贫富分化比较明显，富人拥有的房子太多，加之投机、炒房，使得市场上出现新房紧张局面。而在国外，对于富人过多占有房子，有着严格的法律税收制度的制约。而我国现有的税收制度对比的制约是非常有限的，以至于全民炒房，房价高涨，市场也供不应求。
观点七：房地产商需要囤地，手里有粮心中才不慌
开发商没有多少钱能囤那么多地。如果囤了1万公顷，再供1万公顷，他可不就噎死了吗？没有土地“招拍挂”的时候也有囤地，那时候就没有天价地吗？如果所有农村宅基地按城市容积率计算的话，大概能增加4万亩土地。可是制度决定农村土地是农村的，城市的土地是城市的。
现在商品房的供应指标越来越少，今年也一样，国土资源部说的81个城市增加这么多供应量，80%是经济适用房，20%是商品房。如果担心下一顿没有了，房地产商是要囤地的，手里有粮心中才不慌。
——2009年8月18日下午任志强在以“豪宅饕餮VS万元房荒”为题的地产中国新思维论坛上的发言
房价越涨越邪乎，房地产商囤地也越来越明目张胆，当然捂盘惜售也成为“行规”。现在给了人一个印象，房地产已经成了一脱缰野马，没人敢去也没人能够驾驭得了了。这种嚣张，最近又由任志强、潘石屹双双“放炮”（《羊城晚报》语）得到了充分的演绎。起因据说是因为国土资源部官员此前称，每年供应的土地开发商都建不完，又据说是因为国土资源部网站上刊发了一篇题为《单增供地难稳房价》的文章，惹得任、潘两位老大不高兴了，于是在近日举办的“地产中国新思维论坛”上，两人一齐“放炮”。奇诡的是，“放炮”的核心，不是去搞清楚到底有无囤地，而是集中在“国土部门供地不足”上。潘石屹直言不讳地表示：“如果明天地价是下跌的，开发商就不会囤地。”任志强则更大大咧咧：“如果说一个人老担心下一顿没饭吃了，就会把馒头留下来一半。如果你知道后来还有很多馒头等着你，你还会留着一半馒头吗？”
“馒头论”理直气壮。猛一听，颇为有理。但现在的问题是，房地产商手里到底有没有“馒头”？事实上，最近上海、广州、杭州、北京方面关于囤地的报道屡见主流媒体，囤地案例比比皆是，有的一囤就是五六年，地拿到了，奇货可居，但就是不盖房，等着涨价，“馒头”不是没有，而是成筐成筐地晾在那。与地好有一比的是房。各地房地产商手里的房子，有的是，“陈货”有的是，“馒头”有的是，但就是不拿出去，也是奇货可居，囤积居奇，想砸出个大价钱。想法是好的，在商言商。但这些房地产商就想也不去想，我国的国情，能有那么多足量的土地给他们去“玩”吗？他们想也不去想，在你这处处都是黑幕，处处都有猫腻的房地产业里，把本属“国土”本属人民大众的土地任由你们去大牟其利、大赚其钱，拿人民大众的共有资源去喂肥你们本已鼓得不能再鼓的荷包，公理何在？
这些房地产商之所以如此肆无忌惮，如此睁眼算“瞎账”，他们当然是有恃无恐，摸准了一些地方政府之类“官字号”的脉。的确如此，本来说好了拿地后有期限要开发要建楼，过期不用要处理的，但不处理了；本来说好了要关心照顾一下购房人即消费者的购买承受力为民生考虑考虑的，但因金融危机等理由又倾向于力保房地产了；本来说好了银行房贷上要卡一卡，这样房地产商就不敢捂盘不敢囤地了，一转眼贷款政策松动了人家房地产商手头又活泛了，于是捂盘囤地又堂而皇之公行怪不得任、潘们气壮如牛、凶猛如虎啊！
任、潘当然有其说话、发表意见的权利。但这种明显叫板性质的“放炮”，显然是心中有底。他们倒是有了底了，苦的是老百姓，对于房价越发没底。我想，恐怕还不只是老百姓，官方特别是一些地方政府官员心中有时也会忐忑——他们恐怕也害怕太过受制于房地产商了。官方没底、百姓没底，这是好事吗？
难道我们只能眼睁睁地看着这些房地产商拿着大把大把的“馒头”高叫没有“馒头”吃吗？！
——2009年8月29日“朽木”文章《人民时评：房地产商凭什么高唱“囤地有理论”》
囤地可以从两个角度去看。从市场的角度，囤地是没有错的，因为企业有权利储存原材料，以降低未来的产品价格，这是完全正确的商业选择。所以，任志强总是在为房地产市场的市场经济而鼓与呼，他始终在不遗余力地鼓吹房地产市场要完全实现市场化。而批判他的观点，总是从中国房地产市场的特殊性出发。所以，双方都是有道理，总是能争得面红耳赤。
到底是囤地还是不囤地，要看土地是否满足了开发的需要。客观评价，市场化，没错；当前国家打击囤地更是没错。从国家的角度来看，只有开发商能及时开发，市场供应量大，才能够稳定房价。所以，这几年每每土地出让总是有一个条件，要求在一定时间范围内开发，这是完全正确的。
观点八：倒卖土地具有合法性，并不全是犯罪
银行严格控制土地信贷，不许用银行贷款给开发商购地。必须交足土地出让金之后，才能获得土地权证书，“土地倒爷”们成为自有资金投资者和要承担土地价格变化风险的交易方，更不可能用高于土地市场公开价格的价钱进行交易。如果“土地倒爷”们的土地价格高于市场价格，就难以成交，如果低于就不会推动价格上涨，反而有助于对价格的平抑。
许多土地的“倒爷”们转让的并非是已经出让的土地，而是转让了法定的二级开发权，大量历史遗留问题形成了“8·31土地大限”之前拥有了二级开发的建设用地权。政策的变化打乱了原有的开发模式与程序，于是许多开发权就变成了稀缺资源并具有了价值，转让这种开发权也成为一种“职业”。“倒地”至少要支付大量的资金，有许多费用与成本，而开发权的转让却获利不少、成本颇低。
所有的“倒”都来自经济制度的背景，让“倒”具备了赢利的条件，贸易如此、资源更是如此。土地供给的垄断以及计划落后于现实会必然造成市场中交易的差价，更重要的则是“土地公有制”所决定的财富分配手段，必然会让更多的人利用这种公权向市场转移过程中的一切机会，合法地取得更高的利润。
要受到批评和攻击的不是市场中的合法行为，如合法的土地转让、合法的不动产投资以及一切用合法手段获利的行为。如果从情理而非法律的角度认为，这些投资与转让有可指责的地方，那么是法律或经济制度存在问题。要改的恰恰是让社会无法坚守道德的法律或制度。仅仅用情理去限制与攻击市场的行为，不如让法律来判断事实，否则就永远不会有公民的权利保障和生活的起点公平。
——2009年11月10日任志强博客文章《“倒”不是一种犯罪》
“难道其他的资源与商品都可以存储，用于转让或叫‘倒卖’或叫投资，就只有土地不能合法地存储与转让吗？难道那些烂尾的土地、楼盘就只能继续烂着吗？难道利用信息、资金与专业技术进行土地的开发有错吗？难道土地不是一种商品，并且具有投资和转让的合法性吗？”
上面这段话摘自其文，位于文中倒数第三段（既然“倒”不是犯罪，那我就倒着数了）。再让我们来看看《中华人民共和国宪法》第一章第十条：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”
宪法说得再清楚不过了，而任先生说土地是商品，我不知道他对商品的定义这个常识的理解程度。土地不允许交易，不用于交易就不是商品！说得轻点，他是对常识的不理解；说重了，他是对宪法和公有制的公然挑衅，结果会是怎样呢？
对倒地我也是心存质疑的。一是政府出让土地使用权时与开发商签订的合同中是否有相关限制；二是开发企业的工商登记营业范围中是否包含土地使用权经营。从另一个角度讲，以倒地谋取利益就如奶粉中添加三聚氰胺，一个是看得见的毒，一个是数得着的毒。
——2009年11月11日“硕眼无忌”的博客文章《任志强严重违宪该不该被追究》
任志强从商品、从市场经济的角度出发指出，“倒”是没有问题，这是市场流通的需要。所以现在再也没有什么投机倒把罪。从这些角度来说，任志强是没错，因为土地市场也需要流通。倒不见得就一定是只赚不赔的，风险也是极高。
当然，从反对者的角度来说，土地具有特殊性，并不是普通的商品，当前我国的土地制度也不是私有制，还是公有制，所以，这些都决定了土地是商品，但不是普通的商品，甚至不是商品。也因此，土地买卖经常和政府以及腐败相联系，倒地也总是被认为是一种恶。加之当前房地产市场始终快速发展，政府希望能及时开发，如果土地倒来倒去，那么开发周期必然就长了，这和中央的政策是相违背的。所以，政府限制倒地也是有其暂时的合理性。
观点九：中国可供开发的土地还有很多
其实中国有的是地，我从来没有觉得中国没有地了，960万平方千米，我们只占了全国国土的0.3%，而按同样的人口密度，1%的国土就可以把中国的14亿人全放在城市里。
我国可用耕地是14%，未开发土地占20%多，把这些房子都盖到未开发土地上比盖到海上容易得多，盖到海上毕竟成本高。所以我觉得我们的土地多得是，小学第一堂课学的就是我们中国地大物博，中国有的是地，关键是把那些无效的土地变成有效的土地。
我从迪拜回来，迪拜是个大沙漠，但是迪拜的建筑速度比我们快得多，萝卜快了不洗泥，现在迪拜准备建接纳1亿人口的新的机场，虽然现在还没有建，但是钢铁厂已经在准备了，预计2008年要投入使用。我们首都机场用了20年的时间到现在只能接待7000万人。我们的建设速度和人家的建设速度简直没法比，我们不比人好，也不比人快。其实我觉得可能还是我们的政策在某些地方出了点什么小毛病。这个机器里可能哪个螺丝钉不太合适了，所以运转得不太好，我想如果运转得更好的话，不是我们在说绿色问题，而是说整个社会都会更加绿色。
绿色的其中之一就是像我们运蔬菜的可以有绿色通道，运吃的可以有绿色通道，但运别的不行。如果所有都是绿色通道就不行了。
——2007年4月20日任志强在“房地产的绿色议程论坛”上的发言
在实施扩大内需的政策过程中，国土资源部及时调整了土地供应政策，减少了审批环节，制定了一系列支持扩大内需的土地政策，取得了初步成效。
但是，一些地方在实施扩大内需的政策过程中，土地方面出现的一些倾向性问题应当引起高度重视。一是一些地方在短时间内大批量地征地，操作程序不规范，个别地方甚至动用警力强行征地拆迁；二是一些地方对被征地农民的补偿安置不到位、不执行，侵害被征地农民的权益；三是一些占地项目不执行“占补平衡”；四是一些地方借机突破政策界限，“未批先用”、“借机圈地”、“搭车用地”等违规违法问题出现反弹。
这些问题当前虽然只在个别地方出现，但如果不采取坚决果断的措施防止和纠正，一旦演变成全局性的问题，势必影响扩内需、保增长的工作大局。
随着经济社会发展形势的变迁，土地管理的具体政策也必须随之调整：要保障用地，确保执行扩内需、保增长的调控政策。要密切跟踪，及时调整土地管理政策和措施。坚决纠正违背产业政策和供地政策的供地、搭车用地、侵害被征地农民合法权益等问题，严防违规违法用地反弹，保持土地管理良好秩序。
国土资源部决定，从今年3月至11月起，在全国范围内开展“保增长、保红线”行动。无论经济社会发展形势如何变化，建立严格的耕地保护制度，坚守18亿亩耕地红线的根基不能动，严格节约集约用地的标准不能降，土地管理的秩序不能乱。这既是中央的基本要求，也是国土资源战线应尽的法定职责。如果我们就在这个问题上稍有松懈和动摇，我们将会犯不可改正的历史性错误，愧对子孙后代。
——夏珺《甘藏春：确保土地政策从一开始就不走偏不折腾》（2009年4月13日《人民日报》）
中国的土地多少问题，18亿亩耕地红线问题，都是极为敏感的问题，中国房地产业，也只有任志强才敢公开与政府叫板。任志强的主要论点是提高土地利用效率，农业可以学习以色列，提高产值，土地加速流转，甚至私有化，以提高土地利用效率。
任志强说：“如果合理地拿出1%的国土面积建设城镇则可容纳居住15亿人口以上。可见不是土地资源的稀缺占主导地位，而是土地利用效率在制约居住条件。而这种利用效率的制约则源于中国现行的土地制度。”
不过，显然，任志强说的是理想状态，显然，中国土地制度在可以预见的10年，甚至20年内是不可能改变的。农业效率，达到以色列水平，更是遥不可及。