前言
本书分为3个板块。
第一篇钩沉历史，以精炼的文字浓缩了一个波澜壮阔的地产江湖，展示了一幅风起云涌的历史画卷。
1980年是地产江湖的元年，30年弹指一挥间，多少的峥嵘岁月，往事并不如烟。
伟人的一席话驱动了历史的车轮，地产江湖风生水起；第一次南巡让车轮加速运转，地产江湖风云激荡；第一波房地产泡沫在烈火烹油、鲜花似锦中骤然破裂，多少风云人物折戟沉沙，留下“天涯海角烂尾楼”的奇观；朱镕基一声令下，让地产江湖风云再起，一飞冲天的房价飙升、房地产商的流金岁月、天下房奴的怨声载道、中央政府的宏观调控、专家学者的众说纷纭，江湖变得波诡云谲、剑拔弩张。今日的地产江湖，是曲终人散前的狂欢，还是下一个高潮的铺垫，更显扑朔迷离。
本书的第二篇和第三篇品评人物。
“人就是江湖，有人就有江湖。”演绎江湖，重点是说人。地产江湖就像一部好莱坞大片，角色丰满、情节曲折、高潮迭起。开发商是当仁不让的主角，官员、学者、房奴、炒房团、房地产经纪各色人等轮番登场，把江湖搅成了一锅粥。
开发商是当今中国被妖魔化最严重的一个群体，千夫所指，成了典型的奸商、榨取民脂民膏的吸血鬼。但仔细打量一下这群人，他们也有血有肉，有自己的喜怒哀乐，经历过贫困和苦难，靠自己的智慧和执着再加上好运气，打出了一片天地，挤进了当代中国最富有、最受瞩目的房地产商俱乐部。我们选择了18位个性鲜明、富有代表性的开发商，用文字为这个群体描绘了一幅群像。
王石，房地产商的带头大哥、江湖公认的盟主。遥想当年，江湖上有“南王北任”之说，类似于《天龙八部》里的“北乔峰、南慕容”。在21世纪黎明的曙光中，两位高手过了一次招，结果任志强的华远派身首异处，“任我行”再造的新华远已远非昔日可比；王石的万科帮从此再无对手，独霸江湖。
许家印，地产江湖的一匹黑马。江湖是英雄辈出的地方，长江后浪推前浪。如今，“一代地产枭雄”许家印和他掌舵的恒大地产已经具备了挑战王石和万科的实力，在英雄榜上平分秋色、各领风骚。恒大地产能有今天的局面，靠的是总舵主许家印的眼光、胆识、魄力和手腕。
任志强，地产江湖的“任我行”，相如其人，长得就桀骜不驯、棱角分明。一张大嘴就像一尊大炮，随时准备开火，不跟人比划比划，“日子就跟没过似的”(潘石屹语)。在江湖上摸爬滚打这么多年，还能保持这份率真，不容易！佩服老任的心理素质，横眉冷对千夫指，你骂你的，我玩我的，还真没见过口水能淹死人。
潘石屹，写博客、出书、拍电影、打广告，有人说他上蹿下跳，像个“小燕子”，潘石屹一笑了之，“我是章子怡”。别以为小潘只会这些花拳绣腿，想当年在江湖上打出SOHO这块招牌，那也是几经磨难“邓智仁挖墙脚”、“任志强炮轰”、“氨气事件”、“现代艺术风波”，环环相扣、险象环生，全靠小潘见招拆招，遇难呈祥，才有了今日名震江湖的“SOHO中国”。
冯仑会说四种语言学者的、官员的、商人妁、江湖的，在他身上，知识分子的理性与草莽英雄的江湖气交织在一起。冯仑的高明之处在于，他把从象牙塔到商场、从居庙堂之高到处，江湖之远的复杂人生阅历，提炼成了字字珠玑又诙谐幽默的“段子”。不妨先听一段：人一生有四堂必修课坐牢一年无罪释放，知是非；癌症误诊，知生死；离异无子女，知爱恨；SARS误诊，知人心不古，世态炎凉。虽然是老段子，但常读常新。
孙宏斌激情如火，在他身上似乎有一种可怕的本能力量，连他自己都控制不了，裹挟着他在天堂和地狱之问轮回。先是凭着热情和干劲当上了联想少帅，成了柳传志蓄意培养的接班人，接着又因为自我膨胀闹独立，被柳传志送进监狱，沦落为阶下囚；后来，他驾驶着出狱后创办的顺驰激情狂飙，把所有的地产大佬都甩在了身后，连堂堂的江湖盟主王石都坐不住了，在饭桌上动之以情、晓之以理，还是没镇住头脑发热、野心膨胀的孙宏斌。结果，他用速度击垮了所有的对手，自己也因为超速而翻了车。
杨国强就像一个扛把锄头走江湖的乡巴佬，带领乡亲们横冲直撞，硬是打造出江湖一大门派碧桂园。因为早年穷得穿不起鞋，到现在他也不喜欢穿鞋，穿鞋哪有打赤脚舒服？所以，我们的杨帮主能穿拖鞋就不穿皮鞋，穿了皮鞋也不穿袜子，兴致上来就脱鞋盘腿。农民的本色让这位老帮主显得尤其可爱。如今在前台主事的是少帮主杨惠妍，但谁都明白，大主意还得老帮主拿。
富力有两位当家的文质彬彬的李思廉和生龙活虎的张力。两个没有任何血缘关系的人搭伙近20年，买卖做得这么大，几乎连脸都没红过，看了就让人感动。任志强和潘石屹能玩到一起，也是因为两个人性格迥异，任志强一放炮，潘石屹就举白旗，大不了事后逮个机会打冷枪报复，但从来不硬碰硬，当面翻脸。这也是选择合作伙伴的一条金科玉律啊！
开创了“珠”联璧“合”两大门派(珠江投资、合生创展)的朱孟依据说在政府高层颇有人脉，这可能就是他选择低调行走江湖的原因所在。不显山、不露水，但江湖中人都能在无形中感受到他雄浑的内力。朱掌门不喜欢抛头露面也可能跟他的面相有关，拍电影百分百演奸臣。他手下的人也觉得朱老板不厚道，承诺的事总不兑现。话说回来，这是当老板的通病专业的词儿叫“选择性遗忘”。
金源门(世纪金源)的掌门黄如论非常有魄力，做事大手笔，在北京西山脚下打造过中国第一城世纪城和光室内停车场便可停放1万部汽车的购物中心。黄如论的底气来自于他在南洋的人脉，随时可以从海外调兵遣将，资金量深不见底。朱掌门靠高层，黄掌门靠海外，行走江湖，你有你的绝技，我有我的高招。
江湖大佬中最会做人的要数上海绿地的张玉良，人称“红顶绿地”，官商两界，左右逢源。张玉良的江湖哲学是“做政府想做的事”，深谙官商合作的三昧。政府搞拆迁，他就盖动迁房；政府提倡绿化，他就铺草地；政府建保障房，他高调进入、积极响应。政府满意了，他的买卖也做大了。官商合作、互惠双赢，比那些见不得阳光的交易要高明得多，这才叫江湖高手，功夫臻于至境。
楼忠福的强悍是骨子里的，江山易改，本性难移。当年，他凭一把钢刀抢得帮主宝座，把一个小县城的建筑公司搞成了上市公司浙江广厦(取自杜甫的名句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，颇有兼济天下的胸怀)。后来他在杭州搞“天都城”听这名字就能想见楼帮主的雄心和霸气，结果被套住了。天都城这座大山没有压垮硬骨头的楼忠福，他扛过来了，撂下一句话，“关键是要挺住、要放得起！谁能放得起？我就放得起！”
今典集团的张宝全，在越战中出生入死，后来为了圆拍电影的梦北影的高材生，下海经商，目标是挣50万。一去多年，挣了若干个50万，但张宝全毕竟还是回来了。他拍了《叶问》，还得了香港的金像奖。张宝全最让人羡慕的是他在京郊山脚下的300多亩的私家园林草木葱茏，溪水潺潺，天鹅在湖中游弋，阿拉伯纯种马在湖边散步，客厅里的壁炉旁堆放着劈好的干柴。恍惚间，仿佛身处欧洲贵族的庄园。
中坤集团的黄怒波是条西北汉子，脾气火爆、狼性十足。也正因为他这种脾气，命运坎坷，早年夫妻离异，又当爹又当妈的拉扯孩子长大；在中央部委仕途经济十年，黯然出走，原因不明；去出版社当社长，不让人卖书号，被下属诬告得一塌糊涂，仇虽然报了，自己也呆不下去了；下海经商，又遭遇多年的老部下搞政变，险些断送了他的事业。对人性倍感失望的黄怒波寄情山水，玩起了旅游地产，不久前还跟王石一起去爬了喜马拉雅山。现在富人圈里流行的不再是红酒PARTY、艺术沙龙，而是坐禅、静修、爬山。
在地产大佬中，要说“仕途经济(经天纬地、济世安邦)”，背景最显赫的要属孟晓苏在中南海给万里当了8年秘书，做过国务院直属局的副局长，熬到现在，起码应该是个正部级。但命运无常、因缘际会，他踏入了地产江湖，执掌中房集团多年。孟晓苏书生气浓，搞研究在行，是当之无愧的房地产国策高参，但做生意就不灵了。成立于1981年的中房集团是地产江湖的老英雄，第一家全国性的房地产公司，20年前，新建住房5套里就有一套是中房盖的，当仁不让的江湖霸主。但到了孟晓苏手上，中房一直惨淡经营。人还是要找准自己的位置啊，做得了师爷、幕僚，未必适合做帮主。
京城的地产江湖上曾有一个著名的生死局“玫瑰园”。入局的高手一个接一个倾家荡产、身败名裂，依次是内地第一代百万富翁刘常明、房地产营销之父邓智仁、香港老板陆苍(按照风水先生的说法，那是因为动了明皇陵的地脉，一般人镇不住)。而破了这个生死局的竟然是个斗大的字认不了一箩筐、满口大白话的农民梁希森，就像无名小卒虚竹撞破了“珍珑棋局”，赚得无崖子70年内力。天上掉馅饼的事儿有，首先要命好，其次也要眼明手快，接得住才行。
世事无常，地产大佬的江湖沉浮往往让人唏嘘不已。在《福布斯》第一届中国内地富豪榜上排名第三的冼笃信、第六的罗忠福都是典型的例证。如今，脾气暴躁、咄咄逼人的罗忠福身陷囹圄，性格决定命运；过于看重江湖义气，用“梁山模式”经营企业的冼笃信几经沉浮，虽然一直在努力东山再起，但已风光不再。连他自己都承认，重现昔日的辉煌，希望渺茫。
20世纪九十年代初，地产江湖的风头被冼笃信一人占尽，而2004年地产大佬博鳌论剑，他与冯仑、潘石屹、任志强一起坐在台上，内心百味杂陈，开口便是：“他们三个是成功者，我是失败者。”1993年，政府以雷霆万钧之势围剿处于一团混战中的地产江湖，冼笃信由于决策失误而遭到沉重打击，后几位则审时度势，全身而退，成为江湖的后起之秀。
这就是江湖，英雄辈出、各领风骚，风云变幻、大浪淘沙。多少的人物起起落落，多少的财富聚聚散散，昔日风光无限，今朝穷困潦倒；昔日亿万身家，今朝化为泡影。但江湖还是那个江湖，变换的是风口浪尖上的弄潮儿。领略了这样的江湖，才能开阔人的心胸和眼界，从容地面对人生的高低起伏。
殒身于地产江湖的官员不在少数，他们以不同的姿态跳水，也是江湖的一道风景。而公务员的福利房更像是集体跳水，用手中的特权捞取江湖中的大鱼，这是更大的不公和对社会资源的掠夺。老百姓撒一辈子网也未必打上来一条大鱼，他们安坐船头，就有鱼往怀里蹦。公仆二字，从何说起？
地产江湖波诡云谲，专家学者众说纷纭。有人与开发商声气相通，有人与开发商势不两立，必置其于死地而后快。究竟是守护公平正义的社会良知，还是欺世盗名的江湖术士，需要擦亮眼睛仔细看。
房奴可悲不可怜，用冯仑的话说，“活该啊！”买不起房子非要买房子，只能买小房子非要买大房子，为了面子买房子，打肿脸充胖子，自己找罪受。美女导演徐静蕾说得有道理，“如果没有达到非常轻松就可以买房的状态建议不要买房，更不需要用买房来证明什么”。
人们对炒房客的痛恨程度不亚于开发商。别人上无片瓦、下无立锥之地，他们却手握几套、几十套、上百套的房子，赚取暴利，公众的痛恨可以理解。房地产投机扰乱了市场，当然要在政策上给予限制。但炒房客一不违规、二不违法，凭本事赚钱，过多的指谪似乎也没有道理。他们没有挖社会主义的墙脚，只不过是钻了市场经济本来就有的洞，市场机制的完善和成熟才能从根本上杜绝投机。
房地产经纪有两张面孔，一张是黑帮的，一张是美女的，这是一个真实的美女与野兽的故事。有人羡慕售楼小姐的高薪甚至是一夜暴富，但与开发商、炒房客比起来，她们不过是拾取了财富盛宴上的一些残渣而已。
本书的第四篇是政策分析。
但作者不是专家学者中的一员，也不善于使用专业名词、枯燥数据和故作高深。讲故事、摆事实，从经验和常识出发进行推理，在娱乐读者的同时澄清一些争论不已、甚至存在普遍的误解和误判的问题，才是本书的宗旨。
房地产泡沫就像一颗绑在中国经济身上的定时炸弹，楼市调控就是拆弹。不拆，肯定要爆；拆，必须胆大心细、机智灵活，既要小心翼翼，又要当机立断。期间难免有停顿和反复，但任何时候都不能头脑发热、莽撞从事，否则后果不堪设想。房地产硬着陆的教训殷鉴不远。一个十几亿人口的大国，经济增长、金融安全、老百姓的资产安全、就业率、通货膨胀、社会稳定，哪一个环节出了问题，都不得了。
楼市调控是所有经济决策中难度最高的动作，政府面临着两难的处境：既要靠房地产来拉动经济增长，又要遏制房价的过快上涨，避免社会两极分化和矛盾冲突升级，威胁社会稳定。这反映在调控政策的弹性和摇摆上，尽量避免使用刚性和决绝的手段。如果只考虑打压房价，一纸政令就足以让房价一泻千里，但房地产崩盘的后果谁来承担？
自2002年以来，楼市调控的谨慎与反复，原因正在于此。就像与绑匪谈判、周旋的过程，要有足够的耐心和冷静的头脑，来不得半点莽撞和冒失，否则结果很可能是玉石俱焚。但在必要的时候又需要当机立断，该出手时就出手。中国经济率先从全球金融危机中复苏，为楼市调控预留了空间；房地产泡沫登峰造极，已经严重威胁到经济安全和社会稳定。箭在弦上，不得不发，2010年的楼市调控更像是时机成熟时的致命一击。
经济学家汤敏说：对房地产的调控，全世界的政府都是失败者。日本的楼市泡沫造成20年的大衰退，东南亚的楼市泡沫导致了亚洲金融危机，美国的楼市泡沫引发了全球金融危机。今天，各国经济学家关注的是如何避免中国楼市泡沫导致第二次全球金融危机。我们能打破楼市兴衰的死亡魔咒吗？