第四篇 地产江湖：明天会怎样

第一章 房地产列国志：百年兴衰

纵观世界各国近百年来房地产市场的兴衰轮回，果真应了那句话——“眼看着起高楼，眼看着楼倒下。”房地产市场一次次走向繁荣的顶点，又一次次跌入低谷；让人目眩神迷的泡沫一次次被吹大，又一次次轰然破裂；财富一次次爆炸式增长，又一次次化为泡影。“太阳底下没有新鲜事，发生过的还会发生。”

1、美国

一战结束后，美国经济空前繁荣，带动了房地产业的发展。而位于美国东南端的佛罗里达州，享有得天独厚的地理位置，气候宜人，成为美国人的度假胜地，一个巨大且影响深远的房地产泡沫在这里形成。

当时，佛罗里达的地价与美国其他地方相比，就像一块洼地，投机资本从四面八方向这处低洼地带汇聚。1925年，迈阿密市拥有2000多家地产公司、2.5万名地产经纪人，而该市的总人口才7.5万，3个人中就有一位从事地产交易。

1923年～1926年，佛罗里达的地价直线飙升，以棕榈海滩上的一块土地为例，1923年为80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。梦幻般的财富刺激着所有人的神经，连向来谨慎的银行家也头脑发热，卷入了炒卖地皮的浪潮中。

1926年，房地产泡沫破裂，很多人发疯、自杀，由富豪沦为乞丐。房地产泡沫破裂又激化了经济危机，导致股市崩溃，随之而来的是噩梦般的20世纪三十年代的“大萧条”和波及全世界的经济危机。

二战后，美国人口出现爆炸式增长，也就是人们通常所说的“婴儿潮”。这些婴儿长大后，需要大量的住房，催生了新一轮的房地产热。1967年～1972年，美国的住宅市场高度繁荣，人们疯狂地购买公寓。但好景不长，1975年，房地产市场再次衰退，引起了“大萧条”之后最严重的金融危机。

从1982年开始，由于美国政府税收、财政政策的刺激作用，房地产市场再度升温。1986年，政府出台了新的税收修正法案，房地产热进入高潮阶段，但1990年，房地产市场再次陷入低谷。在低谷中徘徊了数年后，从1995年开始，美国房地产市场开始复苏，进入了一个长达10年的繁荣阶段。到2006年，美国房地产平均价格持续走低，2007年，房地产价格全面下跌，引发次贷危机。

2、日本

1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，同意美元贬值、日元升值。随后，大量国际游资进入日本，希望借日元的升值在外汇市场上套利。日本的房地产市场吸纳了相当一部分游资，从而刺激了房价的上涨。

20世纪80年代后期，由于日元升值导致出口下滑，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，大量资金流入房地产以及股票市场，加之出口受阻，制造业的资金也向楼市和股市转移，为房地产热推波助澜。日本人发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。

从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富豪和极少数大公司的高管。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的总地价。

1991年后，随着国际游资获利离场，房地产泡沫破裂，房地产价格暴跌。到1993年，日本房地产市场全面崩溃，遗留下来的坏账高达6000亿美元。日本经济进入了漫长的衰退期，至今未能完全走出泡沫经济的阴影。

3、中国香港

香港的房地产热发轫于20世纪70年代。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年～1997年，香港房价年平均增长超过20%，中环、尖沙咀等中心区域的房价高达每平方米十几万港元。房地产投机盛行，1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的咄咄怪事。

东南亚金融危机刺破了香港的房地产泡沫，楼价大幅下跌，如著名的中产阶级社区——“太古城”，楼价从最高时的每平方英尺1.3万港元下跌到四五千元。从1997年到2002年的短短5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。平均每位香港业主损失267万港元，有10多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。房地产泡沫破裂造成香港经济衰退，持续低迷多年。

4、韩国

从1988年主办奥运会到1997年东南亚金融危机爆发前，韩国首尔的房价曾连续10年只涨不跌，翻了几番。但金融危机爆发后，房价暴跌45%，给韩国经济造成重创。进入21世纪，韩国的房地产再次升温。

2005年7月1日，韩国政府公布数据：在2000年1月至2005年6月的5年半时间内，首尔部分公寓的平均售价由当初的3.77亿韩元飙升至10.65亿韩元，上涨幅度达到了2.8倍。在接受调查的这2.7万套公寓中，拥有3套以上住宅的人买走了其中1.6万套，房地产投机非常严重。当年，韩国房地产价格涨幅位居亚太地区之首。

由于缺乏其他投资渠道，很多富有的韩国人选择投资房地产，并坚信投资房地产是一种稳赚不亏的生意。一旦具备相应财力，大家都以在首尔南部一带的高档住宅区买房置业为荣。到2006年，在首尔江南地区买一套100平方米左右的公寓，至少需要70～80万美元，对于平均家庭月收入为322万韩元（约合3400美元）的首尔居民来说，江南地区的房价接近他们年收入的20倍，从而引起普通民众的强烈不满。

房地产泡沫的膨胀引起韩国政府的担忧，“房地产投机正在危及经济的稳定，有可能产生像香槟塞子突然弹出那样的后果”。为了挤出房地产泡沫，韩国政府采取了对土地交易和转让第二套以上住宅征收重税，加大住宅建设力度，提高银行贷款利率等一系列措施。这些措施每次都能在短期内遏制房地产过快升温，但最终都未能使房地产价格回归到合理的水平。往往新一轮政策实施后不久，房地产市场又开始回升。全球金融危机爆发后，给韩国的房地产行业和整个经济再度造成重创。

5、西班牙

西班牙的房地产泡沫成因是多重的。一方面，一大批“70后”、“80后”的“婴儿潮”成人成家，增加了住房需求，大量拉美移民涌入使这一需求进一步扩大。另外，西班牙一些沿海城市的阳光和海滩，一直都是德国、英国等欧洲国家民众度假别墅的首选地。西班牙人自身有强烈的买房偏好，而不喜欢租房子。“人们认为租房子就是赔钱，就说明这个人不成功。”所以，西班牙的住房中有85%都是房主买房自住，这个比例是欧盟最高的。在首都马德里，只有14%的住房用于出租，远低于柏林的70%和巴黎的55%。

1999年西班牙加入欧元区后，贷款利率明显下降，银行竞相提供按揭产品，越来越多的西班牙人能够贷款买房。也正是从2000年起开始，西班牙的房价增长速度开始超过收入增长的速度。房地产泡沫逐渐膨胀起来。

到2006年的时候，西班牙全年有86万套房屋开工，而比西班牙大得多的美国2007年的新屋开工量也只是110万套。如果把房价跟家庭年可支配收入比，西班牙房价最高的时候相当于一个家庭7.7年的收入，美国最高的时候只有5.2年。

泡沫的高峰期，西班牙全国各地从城市到乡村，从沿海到内陆塔吊林立，新建住房如雨后春笋般拔地而起，售房广告和房屋中介更是遍地开花，各大银行为争夺贷款客户使出浑身解数，各类抵押贷款广告以各种形式对受众进行狂轰乱炸。

2009年，西班牙所有银行贷款中对开发商、建筑商和买房者的贷款达到1.11万亿欧元，相当于西班牙GDP的105%。其中不乏“次贷”：贷款者信用记录较差，有过拖欠还款的记录，申请的贷款大于房产价格的80%，每月还贷支出占收入的40%以上等。

随着全球金融危机的爆发，2007年年底，西班牙房地产业的巨大泡沫开始破灭，造成银行不良贷款上升、失业率增加、房价下跌。到2010年，西班牙全国滞销的房屋多达100多万套。

值得一提的是西班牙的保障性住房。在房地产泡沫膨胀期间，西班牙的保障性住房从20世纪80年代占每年新开工房屋的60%，下降到2005年的10%。由于供不应求，很多时候需要通过抽签决定哪些人能够购买保障性住房。这个过程往往也滋生腐败。“有的情况是不满足买公共住房条件的人参与购买，有的情况是他们已经有房子，又买这样的房子来出租，还有的情况是他们买了这个房子，然后转手就卖出去，即使没有满规定的禁售期。”这些情况在中国的经济适用房中也非常普遍。

6、迪拜

对于世界房地产业来说，迪拜曾经是一个神话，是诞生无数建筑奇迹的地方。曾有全球五分之一的起重机在这里运转，25万建筑工人在这里工作，工程建设的资金高达1000亿美元。

从高空俯瞰迪拜，两棵巨大的“棕榈树”点缀在蔚蓝色的大海上。这就是有世界第八大奇迹之称的“棕榈岛”——“棕榈树”是由一些错落有致、大大小小的岛屿组成，所有岛屿均由人工填海完成，被誉为“古巴比伦空中花园式的惊人想象力和古阿拉伯富豪奢华气派的结合”。岛上有别墅、宾馆、公寓、办公楼和商厦，业主是全世界的名人和富豪。

巨帆形的金帆船酒店高耸在海面上。这座豪华酒店坐落在离岸280米的小岛上，需要经过专用桥才能到达。每一套客房都是复式，落地的玻璃窗可以270度看海景，躺在床上就可欣赏到一半是海水、一半是沙漠的阿拉伯海湾美景。

陆地上，高818米、162层的世界最高摩天大楼“迪拜塔”雄视大漠。楼体由连为一体的管状多塔组成，具有太空时代风格，基座周围则采用了伊斯兰建筑风格的几何图形——六瓣的沙漠之花。迪拜塔内有56部电梯，速度最高达18米/秒，是世界上速度最快且运行距离最长的电梯。

但随着迪拜债务危机的爆发，神话破灭了，迪拜房价暴跌。那些瑰丽宏伟的建筑名副其实地是“建在沙子上”的。