第七章 紧盯房产这块“肥肉”
长短线投资亦有道
如果不真正将房子当蔬菜、服装一样当一般的商品来买卖，而是拿些闲钱来买一处或两处房产，等房价上升了再卖出去，单从这个差价来赚取利润。这个买卖在温州人看来，虽然有利可图，但却不可取。因为的这种纯粹靠时间或机遇获得的差价利润，实在是白白浪费了投资成本，没能实现投资成本的最大利用价值。
相反，如果将房产投资当作普通的生意来做，详细计算好投资成本、资本的运转和流通时间，等等。将普通生意运作时所需要经营手段全部运用到房产事业，而非单纯地等待房子涨价，你会发现，前者所赚取的利润要远远大于后者。
将房产投资当作普通生意做的人，是温州人；买一套房子放在那里等着升值的投资者，是一般人。温州人之所以能造成轰动楼市的“温州购房团”，其他地域的人之所以未能产生如此大的轰动效应，根本原因，就在于二者有不同的经营理念上。
对于房产，温州人的经营理念是：既有长线投资，也有短线投资，二者交替呼应，相得益彰，确保了温州资本在楼市利润的最大化。
长线投资与短线投资是股票市场使用率最高的两个词。所谓“长线投资”，指的是投资者不会在短期内卖掉持有的股票，一些股东甚至几年乃至十几年持有同一股票。所谓“短线投资”，指的是投资在将在几天内、甚至当天内买进的股票再卖出去，在短时间内获取差价收益。长线投资与短线投资的优缺点也很明显，前者如果成功了，所获得的回报是非常令人羡慕的，但期间投资者要付出令人畏惧的艰辛；后者所冒的风险较大，但短期内收益也可以很客观。总之，二者各有利弊。
在温州人眼里，房产投资，也有长线投资和短线投资之分。
长线投资的房产，是那些风险较小、回报稳定的物业。如，有些温州购房者会买下房产，然后将物业放租，从中获取稳定的收益。如果没时间管理的话，他们还会将之委托给发展商或投资地的代理公司管理返租，确保自己能获得定期稳定的收入。长线投资是温州人为了规避房产投资风险而想出来的投资方法，虽然回报小一些，但收益相对稳定。
短线投资的房产，一般指住宅楼。这点普通人投资房产的方式相似：在楼盘低价时买入，待高价时再卖出，从中赚取差额。这种投资方式，风险相对较大一些，投资的时候必须选好楼盘，确保所选中的楼盘有较大的增值空间。因此温州购房团有人戏言，房产短线投资者都是行为艺术家，他们在房产市场上激情满怀，慷慨买进，然后又瞄准时机，大把抛出，这种雷厉风行的作风是长线投资者远不能比的。
也有人认为，长线投资者才是真正的道行高深者，他们不但要时时刻刻集中精力去弥补投资过程中出现的失误，还要有一颗能容忍市场无常变化的宽厚之心。
但在我看来，房产的长线投资也好，短线投资也罢，只要经营有道，均可以获得丰厚的利润。
一位来自温州乐清的郭先生，在杭州、南京、上海、武汉四座城市，有七处房产。这七座房产，有属于长线投资者，也有属于短线投资者，其中南京和武汉这个城市三处房产是长线后者，其余则属于短线投资。它们全部是在2005年之前买进的，到了2010年9月郭先生从楼市撤出全部资金时，这七处房产，郭先生的净赚利润，每一处，均高于这四个城市当地人从房产投资中所获得的利润。
也许你认为，郭先生的成功，是因为他资金雄厚、购房的时间比较早，因而能获得比较大的差价，所以获得的利润更高。不排除有这个因素，但使他成功的重要因素，就是所谓的长短线投资策略。
郭先生只讲了一点：“跟我一样投资多处房产的投资者有很多，但最终的利润都比我差了那么一点。我为什么选择者在南京和武汉这两个城市长期投资呢？这两个城市相对来说不那么发达，房价浮动相对不是很大，我就通过放租的方式慢慢盈利。而上海、杭州这两个城市，房价浮动相对较快，我就采取短线投资的方式，趁低价的时候买入，觉得这两处楼市火爆的时候再卖出去，这样就尽可能地拉大了中间的差价。这样无论是从长期来说，还是从短期来看，我所投资的房产都是盈利的，最大可能地避免了风险。”
根据城市的发展特点来决定采取长线投资还是短线投资，这不失为一个明智的策略。然而长短线投资的策略又不止这一方面。我通过对大量温州购房团的调查研究，发现温州人对长短线的投资策略，可以归纳为这三点：
一、根据自己房产的实际情况，理性抉择长线投资还是短线投资。
长线投资和短线投资的优缺点，都是显而易见的。你是选择长线投资，还是选择短线投资，还具体问题具体分析。
一位温州购房团的资深投资者介绍到：“如果某处房产是酒店式公寓，地段又比较好，那么长短线投资都行，租出去也能获利，转手卖掉的话获利也不小。如果某处房产只是一般的住宅楼，那么作为长线投资来放租的话，租金显然是有限的。与其让它占用着资金等每月那一点儿固定的资金，还不如趁房价还不错的时候，早点卖掉，然后用这笔资金投资一项利润更大的项目。”
这位投资者有一点说得很好：“……与其让它占用着资金等每月那一点儿固定的资金，还不如趁房价还不错的时候，早点卖掉……”资本通过运转获得利润，这是很普通的经济规律。运用到房产投资上，就是要看长线投资是否值得。如果自己所拥有的房产打算以长线投资的形式放租出去，就要好好衡量一下，这笔资金的赚钱速度能否更快一些。如果不理想，不如及早撤出另做打算。
其实，长线投资也好，短线投资也好，最终目的是实现利润的最大化，让资本在同样的时间内获得尽可能高的收益，这才是投资的根本意义。
二、头脑清醒，该出手时就出手。
对短线投资来说，最难得可贵的就是瞄准机遇，在房价最低的时候买进，在房价很高的时候卖出。这两个点要卡得非常准，才能实现“低买高卖”，获得最大利润。很多短线投资者投资的根本目的就是为了等待这两个点的出现。然而，天有不测风云的时候，如果遇到特殊情况，该出手时最好要及时出手，最大可能地规避风险。
秦皇岛一家小区新开发的时候，温州老板常先生购买了三套房子。他所选购的三套房子，都临市中心，很多人以为他要用这三套房子大赚一笔了。没想到才过去两个月，他就以略高出原价的价格转让。常先生说：“原先跟开发商签订了定金协议，本来想等房价涨上去之后，尽快将这些房子转让出去，自己从中间获取差价。谁知道见了无数买家都没有谈妥，就一拖再拖。现在开发商那边一直在催着让签订正式合同，我可不愿意自己把自己圈成房东。现在只要稍微能赚点我转让。”
房产投资图的就是利益，相信这种获利不高类似于抛售的事，是每一个房产投资者都不愿意看见的，但是在房产投资时看清市场形势、及时放弃其实也是一种智慧。
三、寻求专业帮助。
如果不确定长短线投资怎样搭配才能获得最大利润，可以寻找一些专业人员。
一位60多岁的温州老汉，在谈到自己投资房产的时候介绍到：“我只听说投资房产挺赚钱的，但我对这一行又恨不了解，又没有什么学问，这么一大笔钱，也不知道怎样投资才更划算。于是就有亲戚向我推荐了房地产投资咨询公司和投资顾问。这些投资公司也不跟我讲多么高深的投资理论，只是让我交一些服务费，然后帮我找房源，帮我选择恰当的时机卖出房子。结果，我虽然对房产事业一窍不通，但也赚了几十万了。现在我自己也能慢慢摸索着，大概也知道怎样能赚钱了。”
你准确选择长线投资还是短线投资，你准备选择什么样的房子，在投资初期，找专业的房产投资咨询师、理财师、谈判员等人咨询一下是必不可少的一步。很多温州购房者都声称，自己最初对房地产投资也是一无所知，不是盲目跟着亲朋好友投资，就是寻找专业人士来帮忙，否则根本不知道怎样下手。
前面我讲了，房产投资跟一般的生意投资是一样的，都需要一个周全的、正确的投资策略，对市场的变化周期、风险、收益等都应该有一定预见性。因此，在自己经验不足的时候，寻找专业人士来帮忙是必不可少的。
当然，每个房产投资者的投资理念、投资策略都是不一样的，不局限于以上三点。对于长短线战略，不同的人可能会有不同的使用方法。但是，所有温州投资客的终极目标是一样的：规避风险，获取最大利润。关于这一点，已经在房产市场上打滚多年的温州人可谓经验丰富。如果你初入房产市场，尚没有摸索出一套适合自己的方法和策略，那么，不妨按照温州人的长短线投资策略，大胆地试一试，也许你很快就会面临惊喜。