第二篇 为什么我们的医改、教改、房改这么难
第10章 为什么我们的房改这么难之二：重庆模式
邂逅神秘贵宾，谁带来惊喜？
我期待我旁边坐的是周迅或者章子怡，结果来了一个老头子坐下来了。
4000万平方米廉租屋计划，重庆地产变脸规模惊人。
从明年开始，将吸引300万民工进城。只要你有工作，就给你重庆户口。
启动新城市计划，重庆模式意义何在？
所以重庆模式走到最后，能够构建一个稳定的房地产市场，这才是我们所需要的。
一、火山理论遇到重庆模式
既然我们的政府调控楼价的时候，总是拿一块大石头压住火山口，那么我们的出路在哪里呢？简单地讲，只有解决火山危机才是真正的出路。2010年6月12日，七大部委联合推出重庆模式的新闻吸引了我。
看到这个媒体的报道，我有点意外，因为重庆模式直接就解决了我提出的火山问题，我们政府的水平怎么陡然提高了？似乎有点出乎我的意料。因此，我很犹豫，要不要谈谈他们所谓的重庆方案。6月13日，我从重庆飞回上海，我期待我旁边坐的是周迅或者章子怡，可以聊聊天，排解一下旅途的寂寞。结果我旁边坐了一位比我还要老的人，心中实在郁闷。仔细一看，原来是重庆市长黄奇帆。当然啦，他可能也期待碰到周迅，所以他好像也不太高兴。我们两个既然都碰不到周迅，就只有互相聊重庆模式了。
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位于中国内地深处的重庆正在成为中国最为吸引眼球的明星城市。自全球金融危机爆发之后，沿海地区经济遭遇困境，而重庆的GDP增幅高达14.3%。越来越多的人开始谈论，中国经济深度改革是否正在进入重庆时间。重庆模式的特征并不仅仅表现在GDP上。2010年6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，媒体认为，该意见标志着公共租赁住房由此被上升至国家战略。而在此前的6月8日，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法）已经出台，这是国内第一个政府公共租赁住房管理暂行办法，一场规模宏大的新房改进入到实际操作阶段。那么，重庆方案是如何调整房地产政策的，重庆模式对于中国经济发展的意义究竟在哪里呢？
2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称“新国十条”，开始了抑制商品房价格上涨过快的又一轮调控。5月21日，重庆市公布了房产调控细则，即“渝十条”。出人意料的是，在这个细则中竟然包含着对购买第一套商品房给予税收优惠和财政补贴的内容。那么，重庆是如何认识房价调控政策的？重庆模式的妙招究竟在什么地方呢？
重庆模式很简单，那就是斩断我前面讲的火山理论的第二根导管，同时稀释岩浆。重庆市决定在未来三年以平均价格2000元一平米的成本构建4000万平方米的公租屋。这样子的规模才有诚意！像上海市2010年7月推出427户经济适用房的抽签，这种没诚意的数量还好意思推出来？我都替上海市的领导脸红，竟然做这种低劣的形象工程。重庆的总投资金额1000亿元，其中30%来自于地方政府的土地入股，70%来自于社会融资的平台，比如说社保基金。社保基金存在银行的回报率目前是2%。而根据重庆的做法，4000万平方米的公租屋收取市价的六成租金就可以绘予社保基金4％的回报率，因此他们当然愿意投。这种大规模的投入，就斩断了火山的第二根导管。
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按照规划，2010年重庆将开工建设500万平方米公共租赁房。2010到2020年，重庆市主城区公共租赁房总建设规模将达2000万平方米左右，远郊区县根据城市化进程，将建设2000万平方米公共租赁房。公共租赁房的租金价格在市场租金价的60％以内，收取的租金主要用于兑付建房款利息，租赁期最长为5年。那么，谁将是公共租赁住房的受益者呢？
既然重庆能做，其他地方为什么不能做呢？可见不是不能，而是根本不愿意做。我们各级地方政府对于卖地的兴趣很大，对于替老百姓谋福利的兴趣就不大了。当然啦，地方政府也找了不少借口，例如中央政府拿了六成的钱、只干三成的事，而地方政府只拿了四成的钱、得干七成的事，既然财政来源不够，就只有卖地了，这就是土地财政的由来。不只如此，土地财政和地产开发如此息息相关，腐败就不可避免。
二、什么是重庆模式的杀手锏
重庆市搞大量公租屋给谁住呢？按照重庆市目前的规划，给三类人住。第一，有工作的农民工；第二，有工作的大中专毕业生；第三，住房面积13平方米以下，个人收入2000块、家庭收入3000块以内者的低收入家庭。可是很多城市的经济适用房地下停车库停放奔驰、宝马的权力寻租现象激起了民怨，这个问题如何解决呢？重庆对此采取了宽进严出的做法，对于这三类人，基本不会查祖宗十八代，这是“宽进”，当然，权力寻租者也可轻松进入，但是必须“严出”。公租屋就是廉租屋，住了5年以后可以买下来变成经济适用房，这可以解读为公租、廉租和经济适用房的三位一体。但是将来你要卖的话，就只能按当时经济适用房的价格卖给政府，因此基本无利可图。只要把出口这一关严格把控住，让这些权贵人士赚不到高利润，他们就不会进来了，无利可图的事情他们是不会干的。这个宽进严出的政策就这么简单，其他地方的官员不会想不到的，那各个政府为什么还允许经济适用房居住5年之后可以以商品屋价格出售呢？很明显，是为腐败官员的介入提供有利可图的出口。有些人担心，公租屋将来会不会形成新的贫民窟？因为住的人不是农民工，就是大中专毕业生，再不然就是低收入群体。目前重庆市公租屋的规划占20%，商品屋占80％。目前计划构建的21个住宅当中，公租屋全部散落在各个商品屋小区当中，而不是自成体系，所以不会成为贫民窟。
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重庆推出目前全国最大规模公租房的建设计划，被媒体评价为具有远见的政府行为。随着国家在公共租赁住房政策导向上的明确，公租房建设将成为未来两年新的热点，由此形成新一轮住房制度改革的突破口。那么，如此大规模的住房建设又会带来哪些问题？新的城市化浪潮又隐藏着哪些考验呢？
读者肯定有疑虑，构建4000万平方米的公租屋要占多少农地啊？重庆为了解决这个问题，就推出了地票制度。从2011年开始，重庆将陆续吸收300万农民工进城，而且只要你有工作，就给你重庆户口，可是，你必须放弃宅基地复耕为农地。这个怎么操作呢？假设一个农民工进城拿到城市户口后，就将一亩宅基地转化为农地，这样他可以得到一亩的地票。而以后重庆市的开发商必须透过公开拍卖的形式，在购买地票之后才能盖房子。按照我们的数据显示，2009年地票的成交价格平均每亩在10万元以上，2010年4月份，每亩地票的拍卖价格高达14.4万元。而这些拍卖的钱直接交给农民，农民可以把这些钱带到城市去消费。这种地票制度最后的结果是耕地面积的增加。为什么呢？以一亩地为例，迁出一户农民，空出来一亩地的地票，而一亩地在城市可以盖一栋高楼，养100户人。所以，地票制度，用一户农民换一栋大楼里100户的都市家庭。这种置换的结果，就是农村土地不但不会减少，反而增加。
三、重庆模式，化解火山危机的希望？
按照重庆市市长黄奇帆的分析，重庆和全国的差距主要是农村的差距，重庆在1997年直辖之初到现在，常住人口城市化率只有51％，数百万进城农民工仍然保留着农民的身份，一年到头往返在城市和农村之间。那么，要在此基础上，2012年实现300万农民工变市民，到2020年实现1000万农村人群转户目标，黄奇帆又将依靠怎样的手段呢？
这300万农民工进城以后做什么啊？总得有工作吧？重庆提出了打造IT产业的宏图。比如重庆引入了惠普，准备在三年之内生产4000万台笔记本，而2008年全球笔记本产量不过1.6亿台。还引进了思科，说三年之内要生产100亿美元的服务器、路由器。同时还积极引入其他IT巨头，黄奇帆把它们的名字告诉了我，但是希望我不要泄露，因为他们还处在谈判的阶段。整体看来，这是一个全新的IT发展模式，因为过去在沿海地区，IT产业80％的零配件都是海外进口。但是重庆模式却是80%零配件均产自于重庆。为什么呢？因为惠普和思科的产品大量生产的话，像富士康、广达等这些配套工厂，自然愿意到重庆生产。只要富士康、广达过来了，它们的零配件供应商也就跟着过来了。就是透过这种新的招商模式，一个和沿海地区截然不同的IT行业就发展起来了。而且从重庆飞到美国、欧洲，和从上海、北京飞到美国、欧洲的成本是一样的，因为电脑都是走空运的。
其实重庆模式的优越，不是他们简单地盖些公租屋而已，而是引进了前所未有的系统工程的新概念，也就是透过4000万平方米的公租屋、地票制度和IT新模式三步曲构建了一个前所未有的系统工程，从而解决了住房难的问题。而且重庆为了解决住房问题，它们一改过去政府直接拿一块大石头压住火山口的头痛医头、脚痛医脚的拙劣做法，直接解决了我所提出的火山问题，那就是透过4000万平方米的公租屋斩断第二根导管。此外，像惠普这样的国际巨头为什么会到内陆城市呢？就是因为重庆市政府积极地改善投资经营环境，而改善投资经营环境将使得火山的熔浆更快地被稀释掉，因为有更多更好的投资机会出来，大家就愿意投资，大量的实体经济资金不再拿去炒楼炒股，从而就稀释了岩浆。
读者肯定会问我虽然重庆斩断了第二根导管，稀释了岩浆，但是第一根导管没斩断啊，而且火山岩浆也不可能马上消退，还是会顺着第一根导管爆发，那怎么办？重庆市的态度非常明确，那就是双轨制，商品屋价格该涨就涨，政府不干涉，政府的工作就是大量兴建公租屋以满足上面说的三类人的住房需求。我对这个思维还是抱持肯定的态度。
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“按照重庆模式，西部可以打败长三角”，这是重庆市市长黄奇帆面对媒体时的公开表态。重庆模式正在走出单纯依靠打压房价来实现调控地产市场的方式，完成“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的地产新格局。随着北京计划拿出50%以上的土地用于建限价房、公租房，以及深圳市即将出台新的不受户籍限制的住房保障制度，中国城市“二次房改”的面目已经越来越清晰。
最后我想提醒各位读者，重庆的领导必须有着非常大的能力、精力跟时间搞定这么大一个系统工程，只要一个环节出问题，就可能使整个系统瓦解。当然了，我不能预测结果，但是至少重庆模式给了我们一个新的希望，那就是我们部分的地方政府还是可以解决房屋的问题，只要重庆能做，其他城市也能做。我呼吁各级地方领导好好思考一下，如何构建一个适合本地发展的系统工程，帮助老百姓真正解决住的问题，只有这样，我们这个国家才会慢慢步入一个和谐的社会。
四、广东经验，大刀挥向何方
读者肯定很好奇，政府要如何做才能斩断第一根导管呢？我们有没有实际的案例呢？也有，我认为广东的经验是可以借鉴的，但这决不是唯一的办法。深圳在2009年12月1日实施一个新的办法，叫做《深圳市城市更新办法》。该办法规定权利人可作为更新改造的主体，自行融资、自行改造，而不需要进行统一的招拍挂。这个统一的招拍挂本身就是我前面讲的第一根“导管”。要知道，就是因为这个招拍挂造成了地产开发商和政府的联合垄断，导致了火山岩浆的爆发。
广东的具体操作办法就是城中村一人一票，选出他们所信任的管理层和董事长，来代表老百姓和开发商谈判。这就是为什么我们可以看到大红的条幅挂在城中村口，条幅上写着“签约动迁早一天，幸福生活早实现”。还有媒体写的是“一批旧屋倒下去，多少富翁站起来”。有些业主说“我的房子多少钱也不卖，我要等拆迁”。当然这些都是媒体报道的，我不敢保证它的真实性。我还有几个媒体报道的数据可以给各位读者参考，我也不确定真实性。岗厦村的旧城改造，造就出10个亿万富翁和数十个千万富翁，南山区的大冲村也拆出了十几个亿万富翁和400多个千万富翁。这些村被称为深圳CBD后的城中村。
当然有些村它有自行开发能力，它根本就不找地产开发商，它们自己就可以开发。譬如说深圳的田下新村的改造就是自行开发的模式。老百姓如何入股呢？村民都用他的宅基地入股。建好之后，除了自己住之外，也可以卖掉，从而富裕了很多人。这个模式就是在地产开发商垄断之外的一个新的竞争模式，这样就斩断了第一根导管。
尽管这个模式被批评为图利所谓的“食利阶层”，也就是说城市化过程中，城郊结合部的居民是最大的获益者。比如深圳就出现一个，他什么也没有干过，就因为老天给他生在这个村庄里面，他就享受到了切断第一根导管的好处，成了很有钱的富翁。当然，我们也可以像过去一样，强制拆迁，把“食利阶层”打出去，用一个最低价格把土地买回来，然后牺牲老百姓的利益，图利地产开发商，让他们赚取暴利，官员自己也可以享受到被行贿的好处。你说我们选哪一个呢？斩断第一根导管不是寻求一个最好，而是寻求一个比较不差的结果。他既然拥有土地，你就尊重他的权利，至少可以维持一个和谐的局面，至少说你是富裕了一个村。如果强制拆迁，给个极低的补偿金的话，政府就只能富裕一个地产开发商。我看，与其富裕一个地产商，那就不如富裕一个村。但是我们不能只斩断第一根“导管”，富裕一个村。农民工怎么办呢？就不管他们了吗？他们是身无分文来到城市的，只能靠打工生活，他们没有城中村的宅基地，所以不可能透过斩断第一根导管而富裕，那怎么办呢？所以要像重庆那样切断第二根导管，提供给他们公租屋就很重要了。
延伸阅读 5小时熟知金融常识
人类对不确定事物的厌恶
即使考虑到投中难度大的因素，3分投篮的得分数仍然较高。对于这其中的原因，让我们结合对实际比赛的想象来加以思考。
和路所在的篮球队以5分之差落后于对方。只剩3分钟了。如果全力保证就此不让对方得分，看样子要扳回6分才可以取胜。
将刚才的数字四舍五入，3分投篮的命中率为40%，2分投篮的命中率为50%。3分球不仅难以投中，而且受状态影响，投中与否呈现波动，而2分投篮的命中率则较为稳定。要想扳回6分，有两种战术备选：
稳扎稳打战术2分投篮＋3次投篮计划
拼一把战术3分投篮+2次投篮计划
本文摘自［日］慎泰俊的《5小时熟知金融常识》